Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny - Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Paweł Szewczyk

Sędziowie: SO Waldemar Żurek

SO Anna Nowak (sprawozdawca)

Protokolant sądowy: Piotr Łączny

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2014 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. G. i D. G.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w B.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów i strony pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Krowodrzy w Krakowie

z dnia 19 grudnia 2013 r., sygnatura akt I C 1289/10/K

1.  prostuje oczywistą omyłkę pisarską w wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie z dnia 19 grudnia 2013 roku, sygn. akt I C 1289/10/K, w ten sposób, że słowa „powodowej Spółki” w sentencji wyroku w punkcie III zastępuje słowami „pozwanej Spółki”;

2.  oddala obie apelacje;

3.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz strony pozwanej kwotę 300 zł (trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 27 listopada 2014 roku

Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2013 roku, sygn. akt I C 1289/10/K, Sąd Rejonowy dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie zasądził od strony pozwanej (...) S.A. z siedzibą w B. na rzecz powodów M. G. i D. G. solidarnie uprawnionych kwotę 6 191,44 (pkt I), w pozostałym zakresie powództwo oddalił (pkt II). Ponadto Sąd Rejonowy zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanej spółki kwotę 1 160 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III) oraz nakazał pobrać solidarnie od powodów M. G. i D. G. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie kwotę 824,97 zł (pkt IV).

Sąd I instancji ustalił, że powodowie zawarli w zwykłej formie pisemnej umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku (...) przy ul. (...) w K. o powierzchni około 79,91 m. kw. w dniu 5 stycznia 2009 r., która następnie została anektowana w dniu 8 stycznia 2009 r., w dniu 5 lutego 2009 r. oraz 24 lutego 2009 r. Integralną częścią wspomnianej umowy był załącznik opisujący standard wykończenia i wyposażenia budynków oraz załącznik przedstawiający harmonogram prac budowlanych. Zgodnie z zapisami zawartymi w umowie przedwstępnej łączącej powodów i pozwaną, prace budowlane w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem umowy miały zostać zakończone do dnia 16 czerwca 2009 r., a prace wykończeniowe w zakresie części wspólnych budynku do dnia 30 czerwca 2009 r. Budynek przy ul. (...) w K. uzyskał pozwolenie na użytkowanie w dniu 21 lipca 2009 r. W maju 2009 r. inwestor legitymował się zaświadczeniem z (...) o niewniesieniu sprzeciwu w sprawie użytkowania przedmiotowego budynku. W chwili uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie dla budynku wystawione zostało świadectwo charakterystyki energetycznej z dnia 29 stycznia 2009 r. Powodowie przed zawarciem umowy prowadzili negocjacje z pozwaną spółką w zakresie ceny sprzedaży. Ani przed zawarciem umowy przedwstępnej, ani po jej zawarciu, jak również przed zawarciem umowy przyrzeczonej, nie byli informowani o tym, że w przedmiotowym budynku znajdują się lokale w stanie surowym, które w takim stanie są wystawiane do sprzedaży. W budynku tym tylko 4 lokale sprzedane zostały w standardzie deweloperskim, pozostałe zaś sprzedano w stanie surowym.W szczególności powodowie nie zostali poinformowani, że sąsiedni lokal znajduje się w stanie surowym, zaś ściana oddzielająca lokal powodów od mieszkania sąsiedniego w tej sytuacji powinna być traktowana jako ściana zewnętrzna. W dniu 26 marca 2009 r. powodowie podpisali protokół zdawczo odbiorczy przedmiotowego lokalu. Nie zgłosili w nim żadnych usterek. Lokal został wówczas wydany powodom. Protokół zawierał informacje o procedurze zgłaszania wykrytych usterek (część III pkt 3). Powodowie przystąpili do użytkowania lokalu i wówczas sukcesywnie zaczęli wykrywać w lokalu usterki i wady. W dniu 8 kwietnia 2009 r. dokonali pierwszego zgłoszenia usterek. Dalsze usterki zostały zgłoszone w dniu 12 maja 2009 r. Zgłoszone usterki dotyczyły wad ujawnionych w lokalu oraz w częściach wspólnych. W dniu 15 czerwca 2009 r. powodowie uzyskali pisemne oświadczenie dyrektora oddziału, że do końca miesiąca czerwca 2009 r. usterki zostaną naprawione. Powodowie zaczęli mieszkać w lokalu od kwietnia 2009 r. W dniu 18 czerwca 2009 r. pomiędzy stronami została zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży przedmiotowego lokalu, który miał być sprzedany w standardzie deweloperskim. Już podczas mieszkania ujawniały się kolejne usterki lokalu i budynku, które powodowie zgłaszali pozwanej spółce. W okresie wakacyjnym został skradziony licznik przy wodomierzu i z tej przyczyny przez okres dwóch tygodni powodowie nie mieli wody w swoim mieszkaniu. W dniu 9 lipca 2009 r. powodowie ponownie wezwali pozwaną do naprawy usterek zgłoszonych przez nich dnia 15 czerwca 2009 r., w którym zwrócili uwagę na pojawianie się kolejnych usterek z uwagi na zaniechanie napraw. W dniu 31 lipca 2009 r. powodowie zgłaszali brak płytek na cokołach balkonowych, zaś w dniu 30 października 2009 r. źle wykonany komin oraz instalację pod kotłem gazowym, nieprawidłowo zamontowane filtry oraz inne usterki, a także zwracali ponownie uwagę na brak odzewu ze strony pozwanej na poprzednie pismo powodów. Powodowie pouczyli pozwaną spółkę, że w razie nieusunięcia usterek w terminie do dnia 10 listopada 2009 r. usuną usterki we własnym zakresie na koszt pozwanej. Także w piśmie z dnia 22 grudnia 2009 r. powodowie zgłosili pozwanej błędnie wykonane i zabezpieczone instalacje wodne i gazowe i w konsekwencji zgłosili brak wody i gazu w lokalu, a także nieusunięcie przez pozwaną poprzednich usterek. W dniu 25 stycznia 2010 r. powodowie zgłosili ponownie brak naprawy instalacji wodociągowej i brak wody w mieszkaniu. Następnie w piśmie z dnia 1 marca 2010 r. powodowie zgłosili pozwanej pęknięcie zaworu przez piecem oraz rury w piecu i jego zalanie. Pozwana spółka odmówiła naprawy usterek w przedmiocie nieprawidłowo zamontowanej baterii łazienkowej, za niezasadną uznała reklamację złożoną w piśmie z dnia 10 sierpnia 2009 r., zaś odnośnie wady w postaci braku płytek na cokole balkonu zaproponowała powodom zawarcie ugody poprzez zapłatę kwoty 500 zł. W odpowiedzi na zgłoszenia reklamacyjne z dnia 20 października i 30 października 2009 r. pozwana spółka zaproponowała jednostronnie termin oględzin w dniu 5 listopada 2009 r. o godz. 15.00., natomiast w odpowiedzi na zgłoszenie z dnia 17 listopada 2009 r. zaproponowała termin oględzin na dzień 3 grudnia 2009 r. na godz. 10:30. Powodowie wnosili o zmianę tego terminu na godziny późniejsze. Z uwagi na niedogodne dla powodów terminy oględzin, nie doszło do ich przeprowadzenia. Inne problemy pojawiły się na jesieni 2009 roku, gdy spadły temperatury. Wówczas powodowie zauważyli, że pomimo ustawienia ogrzewania na maksymalny pułap, mieszkania nie da się ogrzać do temperatury umożliwiającej normalne korzystanie. Na dolnym piętrze mieszkania utrzymywała się temperatura rzędu 5-6 stopni, zaś na piętrze temperatura wynosiła ok. 14-15 stopni. Przyczyną tej sytuacji było bezpośrednie stykanie się lokalu powodów z lokalami wykończonymi w stanie surowym. W lokalach tych panowały warunki jak na zewnątrz budynku, zaś ściana oddzielająca lokal powodów od innych pełniła funkcję ściany zewnętrznej, mimo że była ścianą wewnętrzną. Z uwagi na fakt, iż lokale sąsiednie zostały włączone do użytkowania z ponad rocznym opóźnieniem, a przez ten czas pozostawały w stanie surowym, przegrody wewnętrzne budynku nie odpowiadały parametrom zamieszczonym w świadectwie charakterystyki energetycznej. Następstwem tego było zużycie zawyżonych ilości energii cieplnej dostarczanej za pośrednictwem gazu ziemnego i energii elektrycznej celem ogrzania lokalu nr (...), odpowiednio w kwotach 1.631,44 zł oraz 1899,00 zł. W związku z powyższym powodowie w sezonie grzewczym 2009-2010 ponieśli koszty ogrzewania swego lokalu wyższe o 3.530,44 zł, czego przyczyną było pozostawienie w tym okresie części lokali w budynku w stanie surowym. Po dalszym obniżeniu temperatury doszło do zamarznięcia rur w instalacji wodociągowej i w konsekwencji od grudnia 2009 r. powodowie nie mieli wody w lokalu. Wobec braku współpracy ze strony pozwanej spółki w ustaleniu terminu oględzin dogodnego dla obu stron i pilnym usunięciu usterek, w tym w szczególności usterek w zakresie pieca gazowego, powodowie po wcześniejszym uprzedzeniu pozwanej, na własny koszt dokonali przerobienia podłączenia do pieca gazowego, który to koszt wyniósł 642 zł. Powodowie wyjechali na święta w 2009 r. i od stycznia do kwietnia 2010 r. nie mieszkali w lokalu numer (...) przy ul. (...) w K.. Zatrzymali się wówczas u koleżanki, która udostępniła im swoje mieszkanie, za które nie płacili czynszu, zwracali jej wyłącznie koszty utrzymania mieszkania. Powodowie z dniu 1 marca 2010 r. zgłosili pozwanej usterkę w postaci zalania pieca i braku ogrzewania. Wobec braku należytej reakcji ze strony pozwanej, w dniu 10 marca 2010 r. dokonali wymiany pieca gazowego na nowy, dwufunkcyjny z zamkniętą komorą spalania, którego koszt wyniósł 2019 zł. Administracja (...) przy ul. (...) naliczyła powodom kwotę w wysokości 154,07 zł w związku z aranżacją terenów zielonych wokół budynku. W załączniku określającym standard lokalu i części wspólnych nie została ujęta kwestia aranżacji terenów zielonych. Powodowie z uwagi na swoją sytuację finansową usiłowali jak najszybciej wprowadzić się do zakupionego lokalu. Planowali przeznaczenie części pomieszczeń w lokalu pod wynajem, rozważali wynajem 2, być może 3 pomieszczeń. Zaniechali jednak czynności mających na celu znalezienie najemców, w tym przykładowo umieszczenia ogłoszenia, uznając że pokoje nie nadają się do wynajęcia. Powodowie w okresie od 1 września 2009 r. do 1 października 2010 r. z tytułu wynajmu dwóch pokoi mogliby uzyskać kwotę 10.597 zł. Obecnie nie wynajmują żadnego pokoju. Inwestycja przy ul. (...) w K. była inwestycją obarczoną szeregiem usterek i wad, zaś jakość wykonania znacznej części robót pozostawiała wiele do życzenia. Na pojawienie się usterek narzekali także inni mieszkańcy osiedla. Większość z nich zgłaszała usterki pojawiające się w ich mieszkaniach. Wady zostały wykryte także w częściach wspólnych nieruchomości.

Sąd uznał, że w zakresie roszczenia powodów o zapłatę odszkodowania w wysokości poniesionej przez powodów opłaty za przeróbkę podłączenia pieca (642 zł – k. 105) oraz jego wymianę (2019 zł – k. 104) jest zasadne, albowiem strona pozwana nie wykazała, żeby podejmowała właściwe działania zmierzające do zadośćuczynienia zobowiązaniu w postaci naprawy tych urządzeń. Nie uznał Sąd jednak za uzasadnione roszczenia powodów w kwocie 154 zł, jaką ww. mieli uiścić na rzecz wspólnoty nieruchomości jako przypadającą na ich lokal część opłaty za aranżację terenów zielonych, albowiem nie zostało wykazane, aby strona pozwana w umowie zobowiązała się do wykonania tejże aranżacji, w szczególności nie wynikało to z załącznika do umowy traktującego o standardzie lokalu. Sąd nie uznał również roszczenia powodów opiewającego na kwotę 864 zł wynikającego z poniesienia kosztu naprawy usterki w instalacji odpływowej w mieszkaniu, albowiem powodowie przedłożyli wprawdzie fakturę, dokumentując ten wydatek (k. 248), jednakże nie rozszerzyli roszczenia pozwu o ww. kwotę i z tej przyczyny Sąd, stosownie do art. 321 § 1 k.p.c., nie mógł orzec ponad żądanie pozwu. Odnośnie roszczenia powodów w zakresie kosztów zużycia energii Sąd uznał, że wyliczone przez biegłego K. G.zużycie gazu ziemnego i energii elektrycznej za kwotę 3530,44 zł stanowi istotnie szkodę w majątku powodów, która to szkoda wynika z nienależytego zachowania pozwanej Spółki. Wskazał, że niezasadnie domagali się zwrotu całości opłat eksploatacyjnych poniesionych w sezonie grzewczym 2009/2010, albowiem w normalnych warunkach powodowie byliby zobowiązani do uiszczania opłat w standardowej wysokości, nawet gdyby w lokalu nie mieszkali, i z tej przyczyny poniesioną przez nich szkodą była wyłącznie różnica wynikająca z ponadprzeciętnego zużycia energii elektrycznej i gazu.

Odnośnie roszczenia powodów w zakresie utraconych korzyści z tytułu umowy najmu pokoi w przedmiotowym lokalu, wskazał, że powodowie nie wykazali normalnego związku przyczynowo-skutkowego i szkody (utraconych korzyści), oraz w szczególności nie wykazali z wystarczającym prawdopodobieństwem, że do utraty tychże korzyści w istocie doszło.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie M. G. i D. G. oraz strona pozwana (...) S.A. z siedzibą w B..

Powodowie zaskarżyli przedmiotowy wyrok w części, tj. co do punktów II, III i IV wyroku, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

- nieprawidłową ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na błędnym przyjęciu, że powodowie nie wykazali z wystarczającym prawdopodobieństwem, że doszło do utraty korzyści, jakie mogli czerpać z wynajmu pokoi w zakupionym przez siebie lokalu mieszkalnym,

- dokonanie oceny dowodów w niewszechstronny, tj. z pominięciem dowodów wskazujących na to, że powodowie wynajmowali pokoje w zakupionym przez siebie lokalu mieszkalnym, tj. zeznań powódki M. G. z dnia 20 grudnia 2011 roku oraz 13 grudnia 2013 roku.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez uwzględnienie powództwa w zakresie kwoty 10 579 zł oraz zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania za I i II instancję według norm przepisanych.

(...) S.A. zaskarżył wyrok w części co do punktu I, zarzucając:

I. naruszenie prawa procesowego, a to art. 233 k.p.c. poprzez:

- bezpodstawne przyjęcie braku wiarygodność zeznań świadków A. C.i I. W. i arbitralne przyjęcie, że usterki, jakie miały miejsce w lokalu zakupionym przez powodów uniemożliwiały im zamieszkanie w sytuacji, kiedy zeznania tych świadków powinny być uznane za wiarygodne z uwagi na okoliczność, że obaj świadkowie brali udział w każdym etapie postępowania dotyczącego postępowań reklamacyjnych przedmiotowego dla sprawy lokalu,

- przez oparcie się na stanowisku biegłego K. G. odnośnie obowiązków pozwanej jako kontrahenta w sytuacji gdy biegły ten miał sporządzić opinię w zakresie zwiększonych kosztów ogrzewania lokalu i ich przyczyn i bezzasadne przyjęcie między innymi w oparciu o to, że pozwana zataiła przed powodami również lokali w stanie surowym,

II. błąd w ustaleniach faktycznych, stanowiących podstawę wydania zaskarżonego orzeczenia:

- przez przyjęcie, że pozwana wywołała szkodę po stronie powodów, w tym w szczególności, że miał związek przyczynowy pomiędzy jej działaniem a poniesioną szkodą, gdy pozwana działała w zaufaniu do odpowiednich pozwoleń i zaświadczeń uzyskanych od organów administracji publicznej, a także profesjonalistów,

- przez przyjęcie, że powodowie nie wiedzieli o sprzedaży części lokali w stanie surowym, gdy ogół okoliczności sprawy ujawnionych w toku postępowania wykazał, że powodowie przyjęli lokal bez zastrzeżeń, gdyż było powszechnie wiadome, iż sprzedaż lokali odbywała się gdy były one w stanie surowym, gdyż pozwana zamieszczała ogłoszenia o możliwości sprzedaży lokali o różnym stadium wykończenia,

- przez ustalenie wysokości poniesionej szkody w wymiarze 6 191,44 zł w sytuacji, gdy szkoda poniesiona przez montaż i zakup piecyka nie została potwierdzona wobec faktu braku udowodnienia przez powodów zapłaty faktury,

III. z ostrożności procesowej naruszenie prawa materialnego, a to art. 471 k.c. poprzez błędną jego wykładnie i niewłaściwe zastosowanie poprzez przyjęcie, że powodowie ponieśli szkodę kontraktową na skutek niewłaściwego wykonania zobowiązania w sytuacji bezusterkowego przyjęcia przez powodów lokalu, podpisania umowy przyrzeczonej i usunięcia przez pozwaną wszystkich zgłoszonych przez nich wad lokalu, a także braku przedstawienia opłaconej przez nich faktury na piecyk i montaż, co pozwala uznać, iż poniesiona przez nich szkoda nie została udowodniona.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, strona pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów kosztów postępowania za I i II instancję według norm przepisanych, ewentualnie wniosła o uchylenie wyroku w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Obie apelacje okazały się niezasadne i jako takie podlegają oddaleniu, gdyż postępowanie przeprowadzone przez Sąd I instancji pozbawione jest uchybień wskazywanych przez apelujących w środkach odwoławczych.

Sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy i przyjmuje je za własne, czyniąc integralną częścią poniższych rozważań. Sąd I instancji prawidłowo również ocenił konsekwencje wypływające z tak ustalonego stanu faktycznego, wobec trafnie przyjętej podstawy prawnej wyrokowania w niniejszej sprawie.

Odnosząc się najpierw do apelacji powodów, wskazać należy, że nie zasługuje na uwzględnienie podniesiony przez nich zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Należy przypomnieć, iż na mocy art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Taka ocena powinna uwzględniać wymagania prawa procesowego oraz reguły logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Do naruszenia tego artykułu mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby skarżący wykazali uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2005 roku, III CK 314/05, Lex nr 172176). Nie jest wystarczające tylko odmienne przekonanie strony o doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej interpretacji niż ocena przyjęta przez Sąd I instancji. W ocenie Sądu Okręgowego postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżących stanu faktycznego przyjętego przez nich na podstawie własnej oceny dowodów, co uczynili właśnie.

W ocenie Sądu Okręgowego - Sąd I instancji dokonał dogłębnej i wszechstronnej analizy zgromadzonego materiału dowodowego, zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, a następnie na podstawie wszystkich dowodów prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy. Ze zgromadzonego materiału dowodowego Sąd I instancji wyprowadził wnioski logicznie poprawne, zgodne z doświadczeniem życiowym, tyle że rodzące dla powodów niekorzystne skutki prawne. Szczegółowa analiza akt sprawy i uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia prowadzi do wniosku, iż w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy nie przekroczył zasady swobodnej oceny dowodów. Po pierwsze dokonana ocena dowodu z zeznań M. G. i D. G. jest prawidłowa i Sąd Rejonowy słusznie uznał, że wskazywały one jedynie na niesprecyzowane do końca, niekonkretne zamierzenia powodów w zakresie możliwości zwiększenia swoich dochodów. Z samych twierdzeń powodów nie można wyprowadzić wniosku, iż plany odnośnie wynajmu pokoi wyszły poza ramy ogólnego zamiaru i chęci ("My braliśmy pod uwagę, że będziemy komuś wynajmować pokoje, ale nie mieliśmy na taki wynajem podpisanej żadnej umowy" (k.269), "My nie szukaliśmy kogokolwiek do wynajmu, choć z chęcią byśmy pokoje wynajęli" (k. 280). Po drugie w zeznaniach M. G. i D. G. nie ma zgodności co do ilości pokoi w ich mieszkaniu, które chcieli wynająć ("My planowaliśmy, że co najmniej 2 lub 3 pokoje wynajmiemy" - k. 277, "Planowaliśmy wynająć 2 pokoje - k. 422). Ponadto z zeznań M. G., złożonych na rozprawie w dniu 20 grudnia 2011 roku wynika sprzeczność dotycząca rozumienia przez nią utraconych korzyści, co także wpływa na ocenę konkretności zamierzeń odnośnie wynajmu pokoi. Powódka wskazała bowiem: "My domagamy się odszkodowania za okres od kwietnia 2009 do października 2010 r. po 2 000 zł miesięcznie, bo mieszkaliśmy w warunkach w jakich nie powinniśmy mieszkać, a na jakie sami zgodziliśmy się. Teoretycznie powinniśmy w tym czasie wynajmować mieszkanie, za które płacilibyśmy po 2000 zł miesięcznie. Taka kwota czynszu wynika z cen rynkowych w tamtym rejonie" po czym - na pytanie pełnomocnika strony pozwanej - podniosła, że "utracona korzyść, której się domagamy w tym postępowaniu polega na tym, że gdyby nasze mieszkanie było w należytym stanie, to moglibyśmy je wynajmować innym" (k. 269).

Dodać również należy, że powodowie żądają utraconych korzyści za okres od kwietnia 2009 roku do października 2010 roku. Jednak w ocenie Sądu Okręgowego trudno zgodzić się, mając na uwadze zasady doświadczenia życiowego i również zeznania powodów, że termin początkowy wynajmu tych pokoi jest realny. Po pierwsze zaznaczyć należy, że w kwietniu 2009 roku nie były jeszcze wykończone części wspólne budynku (miało to nastąpić do końca czerwca 2009 roku, o czym powodowie wiedzieli), co znacznie utrudniałoby znalezienie najemcy, który musiałby mieszkać "na budowie" i wypływało na wysokość możliwego do osiągnięcia czynszu. Nie można przyjąć również, że powodowie wykończyliby - w przypadku braku wad - swoje mieszkanie w stanie deweloperskim w stopniu pozwalającym na zamieszkanie w nim i wynajmowanie pokoi od kwietnia 2009 roku, skoro protokół zdawczo-odbiorczy został podpisany w dniu 26 marca 2009 roku (k. 11). Również sami powodowie kilkukrotnie w trakcie zeznań podkreślali, że na urządzenie mieszkania potrzebne były 2 miesiące ("Liczyliśmy, że wykończymy je w 2 miesiące i od czerwca część pokoi będziemy mogli wynajmować" - k. 422).

Należy stwierdzić, że dochodzenie odszkodowania z tytułu utraconych korzyści częstokroć jest utrudnione. Ponadto Sąd Okręgowy miał w polu widzenia, że wobec szeregu wad, wynajem w okresie objętym pozwem był utrudniony (okresowo wręcz uniemożliwiony), jednak samo istnienie wad nie było wystarczające do uznania, że M. G. i D. G. utracili konkretny zysk. Z treści przepisu art. 361 § 2 k.c. wynika, że szkoda majątkowa może wystąpić w dwóch postaciach, a mianowicie strat, które poszkodowany poniósł ( damnum emergens), tj. rzeczywistej zmianie stanu majątkowego wyrażoną wielkością uszczerbku doznanego w majątku istniejącym przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę i ewentualnych dalszych uszczerbkach, będących normalnym następstwem zdarzenia wywołującego szkodę oraz utraty korzyści, które mógłby osiągnąć ( lucrum cessans), tj. udaremnieniu zwiększenia się majątku, które mogłoby nastąpić, gdyby nie zdarzenie wywołujące szkodę (np. nieosiągnięcie oczekiwanego zysku). Z reguły szkoda obejmująca lucrum cessans nie powstaje równocześnie ze zdarzeniem wywołującym szkodę, lecz jest jego późniejszym następstwem. Utrudnieniem w ustaleniu rozmiaru szkody w postaci utraconych korzyści jest jej hipotetyczny charakter. Jednak szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła. Jak już prawidłowo wskazał w uzasadnieniu Sąd Rejonowy od szkody w postaci lucrum cessans należy odróżnić pojęcie szkody ewentualnej, przez którą należy rozumieć utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej. Różnica wyraża się w tym, że w odniesieniu do lucrum cessans hipoteza utraty korzyści graniczy z pewnością, a w wypadku szkody ewentualnej prawdopodobieństwo utraty korzyści jest zdecydowanie mniejsze (tak: Witold Czachórski [w:] W . Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2001, s.100; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2007 roku, sygn. V CSK 174/07, LEX nr 442571). Przyjmuje się przy tym, że szkoda ewentualna nie podlega naprawieniu, na co słusznie wskazał Sąd Rejonowy. Stosownie do treści art. 361 § 2 k.c. w części dotyczącej utraconych korzyści niezbędne jest dla ustalenia odpowiedzialności strony pozwanej przyjęcie hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego, graniczącego z pewnością prawdopodobieństwa utraty korzyści oraz normalnego związku przyczynowego pomiędzy tak ujętą szkodą a zdarzeniem wywołującym szkodę (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001 r., sygn. IV CKN 382/00, LEX nr 52543; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2008 r., sygn. V CSK 19/08, LEX nr 424433). Ustawodawca nie wskazał przy tym bliższych kryteriów budowania hipotez w tym zakresie, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2000 r., sygn. V CKN 111/00, LEX nr 52740).

Ustalenie, jakie korzyści osiągnęliby M. G. i D. G. musi opierać się jednak przede wszystkim na ocenie indywidualnej sytuacji poszkodowanych. Nie wystarczy tu powołanie się na ogólną możliwość uzyskania korzyści. Powinni oni wykazać, że była ona realna w konkretnej indywidualnej sytuacji. Powodowie w ocenie Sądu Okręgowego takich dowodów nie przeprowadzili. Ustalone w sprawie okoliczności nie wskazują z dostatecznym prawdopodobieństwem, że chcieli wynająć pokoje w swoim mieszkaniu, ile pokoi i od kiedy oraz na jakich warunkach, a także nie wykazali związku przyczyno-skutkowego pomiędzy brakiem uzyskania dodatkowych dochodów a niewłaściwym działaniem (...) S.A.

W apelacji powodowie podnosili, że faktem powszechnie znanym na (...) rynku nieruchomości jest brak problemów z zawarciem umowy najmu w związku z ogromną ilością przyjeżdżających do miasta studentów. Odnosząc się do tego twierdzenia należy zaznaczyć, że na atrakcyjność oferty wynajmu dla studentów wpływa po pierwsze położenie lokalu mieszkalnego. Przedmiotowy lokal położony z dala od uczelni wyższych, blisko granic administracyjnych K. w części słabo skomunikowanej pod względem transportu publicznego. Po drugie powodowie pokoje chcieli wynająć od kwietnia, a więc nie w okresie intensywnego poszukiwania przez studentów mieszkań, tj. przed rozpoczęciem roku akademickiego w październiku czy po rozpoczęciu drugiego semestru roku akademickiego w marcu. Powyższe powoduje to, że twierdzenia o bezproblemowym znalezieniu najemcy w kilka dni są gołosłowne.

Również na zasadność oddalenia powództwa w spornym zakresie nie mają znaczenia zeznania powódki, że wynajmowała wraz z mężem pokój znajomemu. Apelujący nie wskazują, od kiedy i jak długo ten pokój był wynajmowany, jednak z okoliczności niniejszej sprawy należy wywnioskować, że miało to miejsce już wytoczeniu powództwa, a więc nie jest miarodajnym wyznacznikiem oceny wcześniejszych zamierzeń powodów. Również podnoszona w apelacji kwestia obserwowania ofert wynajmu lokalu w okolicy ul. (...) nie świadczy o gotowości do wynajmu pokoi w lokalu powodów. Tym bardziej, że M. G. zeznała, że analizowała ogłoszenia wynajmu i ceny tego wynajmu, żeby ustalić, ile musieliby płacić z mężem za wynajem mieszkania jak mieszkali u jej koleżanki ("Teoretycznie powinniśmy w tym czasie wynajmować mieszkanie, za które płacilibyśmy po 2 000 zł miesięcznie (...). Kwota 2 000 zł miesięcznie jako czynsz najmu została przeze mnie ustalona na podstawie ogłoszeń mieszkań do wynajęcia" - k. 269).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu Okręgowego zawnioskowane w apelacji wnioski dowodowe należało pominąć jako spóźnione na podstawie art. 381 k.p.c., gdyż mogły być one powołane w postępowaniu przed Sądem I instancji.

W ocenie Sądu Okręgowego również apelacja pozwanej spółki nie jest zasadna. W szczególności - mając na uwadze powyżej wskazane kryteria kwestionowania dokonanej przez sąd oceny dowodów - nie zasługuje na aprobatę zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Rejonowy prawidłowo odmówił wiary zeznaniom świadków A. C.i I. W. w zakresie, w jakim stwierdziły one, że usterki w lokalu powodów pozwalały na zamieszkiwanie w nim. Wskazać należy, że zeznania tych świadków cechował duży stopień ogólności i zasłanianie się niepamięcią lub niewiedzą, jeżeli chodzi o poszczególne usterki występujące w przedmiotowym lokalu. I. W. zeznała: "Uważam, że wady zgłaszane przez powodów nie były tego rodzaju, aby uniemożliwiały im zamieszkanie. Uważam, że gdyby to były takie wady, to oni by mieszkania nie odebrali" (k. 145). Wcześniej jednak świadek nie umiała wskazać kiedy i jakie usterki zgłosili powodowie, podając jedynie, że część z nich była nieuzasadniona, co powoduje, że jej osobiste oceny odnoszące się do stanu technicznego lokalu powodów nie są miarodajne. W apelacji strona pozwana podnosi, że A. C.jasno zeznała, że inni lokatorzy mimo wad w swoich lokalach mieszkali, czego potwierdzeniem miał być również zeznania S. Ś.. Wskazać jednak należy, że po pierwsze świadek nie potrafiła dookreślić, na co skarżyli się powodowie, nie była też ani raz obecna podczas oględzin w mieszkaniu powodów. Po drugie z zeznań świadka nie wynika, że sąsiedzi skarżyli się na identyczne wady jak powodowie. A. C.nie potrafiła odpowiedzieć na pytanie odnośnie zgodności sprzedaży lokali w stanie surowych z projektem budowy, zasłaniając się że nie jest budowlańcem, jednak nie przeszkadzało jej to w stwierdzeniu, że wady zgłaszane przez powodów nie uniemożliwiały im korzystania z lokalu. Warto również dodać, że S. Ś. do swojego lokalu mieszkalnego wprowadził się dopiero w kwietniu 2010 roku, a więc już po okresie zimowym - po sezonie grzewczym i okresie, w którym w mieszkaniu M. G. i D. G. doszło do zamarznięcia rur w instalacji wodociągowej. Ponadto fakt, że inni właściciele lokali mieszkalnych przy ul. (...) w nich zamieszkiwali nie stanowi dowodu wskazującego na stan lokalu mieszkalnego należącego do powodów. Mając na uwadze powyższe, argumenty przedstawione w apelacji nie doprowadziły do zakwestionowania oceny zeznań A. C. (1) i I. W. poprzez uznanie jej za arbitralną.

Nie sposób również przyjąć, że Sąd Rejonowy ustalał zakres umownych obowiązków na podstawie opinii biegłego z zakresu energetyki. Z treści uzasadnienia wprost wynika, jakie ustalenia zostały poczynione w oparciu o pisemną i ustną opinię biegłego K. G.(k. 436-436v). Apelujący - powołując się na k. 14 uzasadnienia (k. 439v) - podniósł również, że Sąd Rejonowy w oparciu o opinię biegłego z zakresu energetyki błędnie przyjął odpowiedzialność odszkodowawczą strony pozwanej, gdyż zadaniem biegłego nie było ocenianie praktyk rynkowych stosowanych przez (...) S.A. Powyższe twierdzenie nie zasługuje na aprobatę i świadczy ono jedynie o niedokładnym zapoznaniu się z argumentacją Sądu I instancji w tym zakresie. Na k. 14 uzasadnienia Sąd Rejonowy przywołał jedynie podaną w opinii biegłego przyczynę większego zużycia prądu i gazu w mieszkaniu powodów, co niewątpliwie należało do kompetencji biegłego. Kwestia przyczyn większego zużycia prądu i gazu w mieszkaniu powodów była głównym przedmiotem ustnej opinii biegłego w związku ze złożonymi przez stronę pozwaną zarzutami do pisemnej opinii tego biegłego.

W ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że roszczenie powodów o zapłatę odszkodowania w wysokości poniesionej przez M. G. i D. G. kosztów przeróbki podłączenia pieca oraz zakupu nowego pieca (642 zł i 2019 zł) i roszczenie w zakresie zwrotu zwiększonych kosztów ogrzewania przedmiotowego lokalu (3 530,44 zł) zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy w całości podziela obszerne rozważania Sądu Rejonowego wskazujące na to, że roszczenie powodów ma swoje źródło w nienależytym wykonaniu umowy przez (...) S.A., a więc jego podstawą jest art. 471 k.c. Tym samym niecelowe jest ich ponowne przytaczanie.

Jeżeli chodzi o brak udowodnienia przez powodów wysokości szkody z tytułu zakupu i montażu pieca, to w ocenie Sądu Okręgowego nie zasługuje on na uwzględnienie. Niewątpliwie jednostka grzewcza w postaci pieca centralnego ogrzewania był częścią uzgodnionego standardu wykończenia, a nie - jak twierdzi strona pozwana - była inwestycją powodów w wykańczanie swojego lokalu mieszkalnego. Z załącznika nr 4 dotyczącego standardu wykończenia mieszkania powodów wynika, że obejmował on: instalacje CO, grzejniki panelowe oraz instalacje (...) (tj. centralna ciepła woda), a M. G. i D. G. zeznali, że przy odbiorze mieszkania piec centralny już był zamontowany i nie został on przez nich odrębnie zakupiony (na co wskazują również problemy z podbiciem gwarancji - k. 278). Przechodząc dalej wskazać należy, że powodowie jako potwierdzenie kosztów poniesionych związanych z wymianą pieca przedstawili faktury VAT (k. 104 i 105), jednak jak słusznie twierdzi strona pozwana nie przedstawili oni potwierdzenia uregulowania tych faktur VAT, co ma świadczyć o braku szkody w ich majątku. W ocenie Sądu Okręgowego do powstania szkody w majątku poszkodowanych dochodzi jednak już w chwili nadejścia terminu płatności faktury VAT, a więc z datą wymagalności, gdyż umowa taka (oraz faktura) pociąga za sobą obowiązek zapłaty konkretnej należności. W niniejszej sprawie daty wymagalności roszczeń to odpowiednio - 5 styczeń 2010 oraz 25 marca 2010. W ocenie Sądu Okręgowego sam fakt dokonania zapłaty nie ma wpływu na wymiar szkody, gdyż powoduje on jedynie zamiast zwiększonych pasywów w majątku poszkodowanych, zmniejszone aktywa. W związku z powyższym dopóki strona przeciwna nie wykaże dowodami, iż powodowie zostali zwolnieni z obowiązku zapłaty należności z tytułu zawartej umowy sprzedaży i świadczenia usług, dopóty zobowiązanie to na nich ciąży, a co za tym idzie uzasadnione jest ich roszczenie odszkodowawcze.

W ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy słusznie wskazał, że zaniechanie poinformowania M. G. i D. G. o fakcie pozostawania w sąsiedztwie ich lokalu lokali w stanie surowym stanowiło nienależyte wywiązanie się z umowy, gdyż powodowie pozostawali w mylnym i uzasadnionym przeświadczeniu o standardzie swojego lokalu, a tenże standard nie został zapewniony przez (...) S.A. Powodowie powinni zostać poinformowani, że znaczna część lokali w budynku przy ul. (...) w K. pozostawiona została w stanie surowym i zatem zostanie oddana do użytkowania w dużo późniejszym terminie, co będzie związało się również z zwiększonym zużyciem ciepła. Słusznie Sąd I instancji podkreślił, że wcześniejsze przekazanie takiej informacji powodom wiązałoby się z tym, że niniejszy zarzut nie byłyby zasadny. Co do mylnego przeświadczenia M. G. i D. G. dodać należy, że przez podpisaniem przedwstępnej umowy negocjowali oni cenę zakupu spornego mieszkania i nie została im wtedy zaproponowana możliwość kupienia mieszkania w gorszym standardzie. W załączniku nr 4 "Standard, wyposażenie i wykończenie" znajduje się wyliczenie co dokładnie zawiera się "w wersji standardowej", a wersja standardowa to w powszechnym rozumieniu wersja podstawowa, minimalna, czyli coś co jest punktem wyjścia.

Strona pozwana nie może zasłaniać się działaniem w zaufaniu do pozwoleń i zaświadczeń uzyskanych od organów administracji publicznej, skoro pozwolenie budynek, w którym znajduje się sporny lokal zostało wydane w lipcu 2009 roku (a nie jak podaje w apelacji strona pozwana w dniu 6 maja 2009 roku), a więc cztery miesiące po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przez M. G. i D. G.. Warto podkreślić, że w lokalu powodów występowała niezgodność układu przegród wewnętrznych i zewnętrznych z świadectwem energetycznym, stanowiącym m.in. podstawę do wydania powyższego pozwolenia. Niezgodność ta powodowała, że ściany lokalu powodów stanowiły przegrody zewnętrzne a nie wewnętrzne. Zgodnie z załącznikiem nr 4 "Standard, wyposażenie i wykończenie" mury zewnętrzne z pustaka ceramicznego miały mieć grubość 25 cm i być izolowane styropianem o grubości 12 cm, natomiast ściany zewnętrzne miały zostać wykonane z gipsu maszynowego. Powyższe pokazuje na pierwszy rzut oka, jaką barierę przed chłodem w zimie stanowiły ściany wewnętrzne mieszkania M. G. i D. G.. Skuteczny jest więc zarzut powodów nienależytego zabezpieczenia lokali w stanie surowym przed negatywnym wpływem na warunki mieszkaniowe w oddanych do użytku lokalach. Z zeznań samego wiceprezesa zarządu pozwanej spółki wynika, że praktyką jest utrzymywanie w niesprzedanych mieszkaniach w stanie deweloperskim takiej temperatury w zimie, żeby uniemożliwić im przemarzanie i "Nie ma takiej możliwości, żeby budynku w ogóle nie dogrzewać" (k. 297v-298). Praktyka ta powinna być tym bardziej stosowana w mieszkaniach w stanie surowym.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił obie apelacje jako niezasadne.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie II wyroku, na podstawie art. 100 zd.1 k.p.c., gdyż apelacja żadnej ze stron nie została uwzględniona, a więc apelujący powinni ponieść w swoim zakresie koszt związany z opłatą od apelacji oraz koszt zastępstwa procesowego.

Ponadto na podstawie art. 350 § 1 i 3 k.p.c. Sąd Okręgowy sprostował oczywistą omyłkę pisarską w wyroku Sądu I instancji w ten sposób, że słowa "powodowej Spółki" w sentencji wyroku w punkcie III, dotyczącym zwrotu kosztów procesu zastąpił słowami "pozwanej Spółki". W komparycji i punkcie I sentencji wyroku prawidłowo zostali oznaczeni powodowie, a Sąd Rejonowy wskazując że mają on zapłacić na rzecz "powodowej spółki" a nie "pozwanej spółki" dopuścił się oczywistej pomyłki pisarskiej".