Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 maja 2019 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Maciej Ferek

Protokolant: protokolant Łukasz Woźniak

po rozpoznaniu w dniu 7 maja 2019 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. S.

przeciwko K. B.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej K. B. na rzecz powoda M. S. kwotę 29.269 zł (dwadzieścia dziewięć tysięcy dwieście sześćdziesiąt dziewięć zł),

II.  w pozostałej części powództwo oddala,

III.  z roszczenia zasądzonego w pkt I wyroku nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego
w K. kwotę 14.664,80 zł (czternaście tysięcy sześćset sześćdziesiąt cztery zł osiemdziesiąt gr) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych,

IV.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 7.200 (siedem tysięcy dwieście) zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Uzasadnienie wyroku z dnia 7 maja 2019 r.

Powód M. S. pozwem z dnia 1 grudnia 2015 r. (k. 2-5) domagał się zasądzenia od pozwanej K. B. kwoty 240.000,00 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z jego lokalu mieszkalnego położonego w K. na os. (...) w okresie od 1 stycznia 2013 roku do 11 października 2015 r. Na kwotę 240.000,00 zł, których domagał się powód składa się kwota 30.000,00 zł (6 miesięcy x 5.000 zł) oraz 210.000,00 zł (28 miesięcy x 7.500 zł). Nadto o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

W dniu 9 października 2017 r. powód dokonał rozszerzenia powództwa (k. 202v), wnosząc o zasądzenie od pozwanej dodatkowo kwoty 80.000,00 zł za okres od 1 września 2015 r. do 30 listopada 2016 roku.

W dniu 24 października 2017 r. powód w sprecyzowanym powództwie (k. 221) wniósł o zasądzenie od pozwanej K. B. na swoją rzecz kwoty 27.290,00 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwaną z lokalu mieszkalnego położonego w K. na os. (...) w okresie od 12 października 2015 r. do 30 listopada 2016 r. Powód wskazał, iż wnosi o kwotę 2000 zł za każdy miesiąc, a za okres od 12 października do 31 października 2015 r. w wysokości 1290 zł. Jednocześnie oświadczył, że podtrzymuje wszystkie dotychczasowe wnioski oraz twierdzenia.

Powód żądał zatem łącznie kwoty 267.290,00 zł, w tym 27.290 (k.221) oraz 240.000 zł (k.2).

Na uzasadnienie swojego roszczenia powód podniósł, iż pozwana pomimo wydania wyroku eksmisyjnego, nadal zajmowała lokal mieszkalny, którego jest on właścicielem i nie zamierzała dobrowolnie go opuścić. W związku z tym, był on pozbawiony w tamtym czasie możliwości zamieszkiwania oraz użytkowania swojego lokalu, a podczas pobytów w Polsce, był zmuszony mieszkać w niewielkim mieszkaniu swojej matki I. S..

Pozwana K. B. w odpowiedzi na pozew (k. 39-48) wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu. Pozwana zakwestionowała powództwo zarówno co do zasady, jak i co do wysokości.

Pozwana w pierwszej kolejności podniosła zarzut, iż powód zrzekł się roszczenia
o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwaną z mieszkania położonego
w K. na os. (...) na rozprawie w dniu 27 listopada 2013 r. w sprawie
o eksmisję prowadzonej przed Sądem Rejonowym dla Krakowa-Nowej, sygn. akt I C 2280/13/N.

Ponadto, pozwana podniosła, iż w trakcie tej rozprawy pełnomocnik powoda złożył oświadczenie, że cofa pozew ze zrzeczeniem się roszczenia, co w niniejszej sprawie powinno przełożyć się na oddalenie powództwa w całości, skoro dotyczy roszczenia, którego powód już się zrzekł.

Pozwana zaznaczyła, iż nawet gdyby przyjąć, że roszczenie powoda znajduje podstawę, niezasadne jest domaganie się przez powoda wynagrodzenia na bezumowne korzystanie z mieszkania po sierpniu 2015 r., ponieważ opuściła mieszkanie na początku września 2015 roku, zgodnie z wyrokiem eksmisyjnym. Powódka zaprzeczyła, aby
w dalszym ciągu zamieszkiwała w przedmiotowym lokalu. Podkreśliła, iż kilkukrotnie próbowała wydać klucze do mieszkania matce powoda - I. S., jednak ta odmawiała, wskazując że klucze odbierze sam powód.

Pozwana podniosła, iż lokal zajmowała na podstawie umowy przedwstępnej, na podstawie której powód zobowiązał się do jego sprzedaży, a umowa przedwstępna była wielokrotnie awizowana i zmieniana. Jednakże do podpisania umowy przyrzeczonej nie doszło, bo powód odmówił jej zawarcia. Zdaniem powódki, w sprawie powinien mieć zastosowanie art. 5 k.c., albowiem powód nie może żądać wynagrodzenia za stan faktyczny, który był spowodowany jego nielojalnym zachowaniem.

Pozwana zwróciła uwagę, iż kwoty których domaga się powód są znacząco wygórowane. Według jej wiedzy, mieszkania o podobnym standardzie i metrażu na osiedlu (...) w K. są wynajmowane za około 600 zł miesięcznie. Natomiast za kwotę wskazaną przez powoda można wynająć w K. luksusowy, piętrowy dom.

Na koniec powódka zaznaczyła, iż dokonała generalnego remontu mieszkania, gdyż nie nadawało się ono do zamieszkania i w związku z tym poniosła znaczne nakłady finansowe.

Bezsporne w sprawie jest:

Powód M. S. jest właścicielem lokalu położonego na Os. (...) w K. o powierzchni użytkowej 36,13 m ² (nie jest do niej wliczana piwnica), jednostka ewidencyjna N. Huta, obręb 50. Budynek pochodzi z lat 50 –tych XX wieku.

Lokal mieszkalny objęty jest księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie. Zgodnie z zapisami księgi wieczystej nieruchomość stanowi własność M. S.- syna J. i I..

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód M. S. od dawna zamieszkuje na terenie Niemiec
w mieście K., gdzie znajduje się jego centrum życiowe, pobiera tam także zasiłek.
W Polsce, gdzie przebywa jego matka, bywa sporadycznie.

W dniu 28 października 2004 roku, powód reprezentowany przez swoją matkę I. S. i pozwana, zawarli przedwstępną umowę kupna-sprzedaży obejmującą lokal mieszkalny położony w K. na Os. (...) za cenę 80.000 zł.
W chwili zawierania umowy powód był właścicielem przedmiotowego lokalu w udziale wynoszącym ¾. I. S. zobowiązała się do zameldowania K. B.
w wymienionym lokalu na pobyt stały, a ta zobowiązała się ponosić opłaty związane
z eksploatacją mieszkania. Strony postępowania toczyły rozmowy na temat możliwości kupna przez pozwaną od powoda lokalu mieszkalnego. W trakcie tych negocjacji, pozwaną reprezentowała firma (...) w osobie M. G.. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej był wielokrotnie przesuwany, a umowa aneksowana. Strony postanowiły, iż zapłata całej ceny sprzedaży przez stronę nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dowód: umowa przedwstępna kupna-sprzedaży prawa własności do nieruchomości
z dnia 28 października 2014 wraz z porozumieniem i aneksami z dnia 28.02.2004, 25.11.2004, 16.03.2006, 12.12.2006, 12.06.2007, 13.12.2007, 26.03.2008, 10.07.2008, 30.12.2008, 23.06.2009, 28.12.2009, 24.06.2010, 20.12.2010, 28.12.2011 , k. 57-73

Ostatecznie powód, po 8 latach, odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej
i wypowiedział umowę pozwanej ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2013 r. Pozwana, która poniosła nakłady na mieszkanie (m.in. przeprowadziła remont), a także liczyła, iż mieszkanie będzie w przyszłości jej własnością, nie zastosowała się do pisma powoda i nie opuściła mieszkania z dniem 1 stycznia 2013 r. Wówczas powód wystosował do pozwanej pismo informując, iż za bezumowne zamieszkiwanie w mieszkaniu żąda miesięcznej opłaty
w wysokości 5.000 zł od 1 stycznia 2013 r. przelewem pocztowym na adres swojej matki I. S. w K., względnie natychmiastowego zwrotu kluczy. Poinformował także pozwaną, iż jej zaległości względem niego wynoszą już 20.000 zł. Ponadto oznajmił, iż skieruje sprawę do Sądu, jeśli w dalszym ciągu będzie zwlekała z opuszczeniem lokalu.

Dowód: pismo powoda z dnia 14 kwietnia 2013 r., k. 75

Wobec braku reakcji pozwanej, powód pozwem o eksmisje z dnia 12 lipca 2013 r. skierowanym do Sądu Rejonowego dla Krakowa Nowej-Huty w K. zażądał nakazania pozwanej K. B. opuszczenie lokalu mieszkalnego położonego w K. na
os. (...) oraz opróżnienie tej nieruchomości z rzeczy pozwanej, a także zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 30.000 zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego położonego w K. na os. (...) w okresie od 1 stycznia 2013 r. do 30 czerwca 2013 r. oraz kwotę 5 000 zł za każdy kolejny miesiąc bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego.

Dowód: pozew znajdujący się w aktach o sygn. I C 2280/13/N, k. 2-5

Pozwana w dniu 28 października 2013 r. skierowała korespondencję do powoda,
w której poinformowała, iż łączne wydatki jakie poniosła na mieszkanie wynoszą
85.463, 97 zł, na co ma potwierdzenia oraz rachunki. Dodała, że kwoty których żąda od niej powód są nie do przyjęcia.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 28 października 2013 r., k. 76-77

Na rozprawie w dniu 27 listopada 2013 r. pełnomocnik powoda oświadczył, że podtrzymuje pozew wyłącznie w zakresie pkt 1 i cofa pozew w zakresie żądania zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie.

Dowód: protokół rozprawy z dnia 27 listopada 2013, I C 2280/13/N (k. 77)

W dniu 20 grudnia 2013 r na polecenie powoda dokonano w lokalu demontażu gazomierza, co spowodowało odcięcie pozwanej od dostaw gazu.

Dowód: pismo (...) z dnia 18 grudnia 2013, k. 78

Prawomocnym wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2015 roku, sygn. akt
I C 2280/13/N Sąd Rejonowy dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie (k. 265) orzekł wobec pozwanej K. B. obowiązek opuszczenia i opróżnienia lokalu położonego w K. na os. (...) i wydania go powodowi M. S.. Ponadto ustalono, iż pozwanej nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego z zasobów Gminy Miejskiej K.. Pozwana nie zastosowała się od razu do wyroku i nie wydała lokalu.

Dowód: częściowo zeznania świadka I. S. (elektroniczny protokół rozprawy z dnia 19 stycznia 2017 r. – od 00:21:38 do 00:50:00), częściowo zeznania powoda M. S. ( elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 października 2017 r. – od 00:06:31 do 00:37:26)

Powódka podejmowała próby zwrotu kluczy do lokalu matce powoda, jednak ta odmawiała z tym uzasadnieniem, że nie ma do tego pełnomocnictwa.

Dowód: częściowo zeznania świadka Z. S. (elektroniczny protokół rozprawy z dnia 14 września 2017 r. – od 00:08:22 do 00:32:58); częściowo zeznania pozwanej (elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 października 2017 r. – od 00:37:48 do 00:53:05)

Powód M. S. poinformował powódkę, iż aby protokolarnie odebrać klucze od niej, musi z odpowiednim wyprzedzeniem zaplanować przyjazd do Polski biorąc pod uwagę stan jego zdrowia i koszty podróży. Oczekiwał, że pozwana pisemnie poinformuje jego matkę w najbliższych dniach jaki jest stan mieszkania i kiedy mieszkanie będzie gotowe do zwrotu.

W odpowiedzi pozwana poinformowała, iż kilkukrotnie próbowała zwrócić klucze matce powoda – I. S., ostatnio w grudniu 2015 r., jednak ta odmówiła ich przyjęcia. Pozwana poprosiła powoda o zorganizowanie spotkania celem zwrotu kluczy.

Dowód: - pismo powoda do pozwanej z dnia 22 stycznia 2016, k. 74

- pismo pozwanej do powoda z dnia 25 kwietnia 2016, k. 218-220

Powód pozostał bierny na pismo pozwanej i do odbioru kluczy nie doszło, a pozwana nadal ma je w posiadaniu, choć mieszkanie już opuściła.
Pozwana opuściła lokal mieszkalny położony w K. na os. (...), w dobrym stanie technicznym. Sprawa o zwrot nakładów toczy się przed Sądem Rejonowym dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie pod sygn. akt. I C 3563/13/N.

Dowód: częściowo zeznania świadka Z. S. (elektroniczny protokół rozprawy z dnia 14 września 2017 r. – od 00:08:22 do 00:32:58); częściowo zeznania pozwanej (elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 października 2017 r. – od 00:37:48 do 00:53:05)

Z uwagi na zachodzące wątpliwości, tut. Sąd zwrócił się wnioskiem z dnia 23 stycznia 2017 r. do Sądu Rejonowego dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie o rozstrzygnięcie, czy postanowienie z dnia 27 listopada 2013 r. o umorzeniu postępowania nastąpiło skutkiem cofnięcia pozwu za zrzeczeniem się roszczenia, czy bez zrzeczenia. Jednocześnie wskazując, iż wyjaśnienie kwestii zrzeczenia się roszczenia przez powoda, a w konsekwencji jego istnienia ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Postanowieniem z dnia 27 listopada 2013 roku, Sąd Rejonowy dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie dokonał wykładni postanowienia o umorzeniu postępowania w zakresie żądania zgłoszonego w pkt 2 pozwu, w ten sposób, że stwierdził, iż wskazanym postanowieniem Sąd Rejonowy dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie umorzył postępowanie na skutek częściowego cofnięcia pozwu za zrzeczeniem się roszczenia.

Dowód: postanowienie SR dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie, I Wydział Cywilny z dnia 28 lutego 2017, sygn. I C 2280/13/N, k. 303-304

Wolnorynkowy czynsz najmu za lokal mieszkalny na os. (...) w K. stanie technicznym dobrym wynosił miesięcznie w okresie od stycznia do grudnia 2013 r 864 zł, od stycznia do grudnia 2014 r 866 zł, od styczni do grudnia 2015 r 889 zł, od stycznia do grudnia 2016 r 867 zł. Odcięcie dostaw gazu spowodowało obniżenie czynszu o 10%.

Dowód: opinia biegłego ds. szacowania nieruchomości z marca 2018 r (k. 22-257),

opinia uzupełniająca biegłego ds. szacowania nieruchomości z października 2018 r
(k. 308-330).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z ww. dokumentów
i zeznań przesłuchanych osób. Zgromadzone w sprawie dokumenty nie budziły wątpliwości co do zgodności z prawdziwym stanem rzeczy.

Z uwagi na konieczność określenia wartości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu odpowiadające wolnorynkowemu czynszowi najmu lokalu w okresie od 28.11.2013 do kwietnia 2016 r., które wymagało wiadomości specjalnych, Sąd dopuścił dowód
z opinii biegłego (ds. szacowania nieruchomości) mgr inż. R. A.. Opinia przedstawiona przez w/w biegłego z dnia 26 marca 2018 r. (k. 228-256) została opracowana m.in. po przeprowadzeniu oględzin lokalu mieszkalnego w dn. 13 lutego 2018 r. Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłego za wiarygodną, a jej rzetelność
i fachowość nie budzącą wątpliwości. Przede wszystkim opinia biegłego dała odpowiedź, co do kwoty odszkodowania należnej powodowi za czas bezumownego korzystania, której Sąd nie mógł samodzielnie oszacować, gdyż wymagało to wiedzy specjalistycznej oraz szczegółowych obliczeń. Biegły wartość rynkową stawki czynszu określił metodą korygowania ceny średniej. Przy określeniu wartości czynszu w okresie 01.01.2013 do 30.11.2016 przyjął, że waloryzacja stawek następuje w okresach rocznych. W odniesieniu do określenia wartości rynkowej czynszu analizą objął stawki czynszu w lokalach na obszarze starej Nowej Huty. W niniejszej opinii przyjęto, że zmiana wysokości rynkowych stawek czynszu ze względu na upływ czasu jest proporcjonalna do zmiany wartości rynkowej lokali mieszkalnych. W opinii biegły przyjął relację w wysokości 8 % pomiędzy ofertową stawką czynszu, a rynkową stawką czynszu na terenie K.. W opinii biegły przyjął do obliczeń, powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego w wysokości 36,13 m ². Biegły stwierdził, iż lokalizacja lokalu, jego powierzchnia, kondygnacja i stan techniczny wpływa na określoną
w opinii stawkę czynszu. Tym samym, biegły ustalił wartość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu odpowiadające wolnorynkowemu czynszowi najmu w okresie od 01.01.2013 do 30.11.2016 na kwotę 40.971 zł (za okres od 01.01.2013 do 31.12.2013 – 864 zł/miesc.; 01.01.2014 do 31.12.2014 – 866 zł/miesc.; 01.01.2015 – 31.12.2015 – 889 zł/miesc.; 01.01.2016 do 30.11.2016 – 867 zł/miesc.), przyjmując, że lokal był w dobrym stanie technicznym. Biegły w sposób wyczerpujący ustosunkował się do wszystkich zarzutów stron.

Co do oceny dowodów osobowych, to świadkowie (I. S., Z. S.), jak i strony mają inną wersję wydarzeń dot. kwestii podejmowanych prób zwrotu kluczy przez pozwaną, jednak są zgodni co do tego iż pozwana ma je w dalszym ciągu w swoim posiadaniu. W takiej sytuacji Sąd przyjął, że wiarygodnym dowodem, mającym znaczenie dla daty do której należy liczyć odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez pozwaną - jest pismo pozwanej z 25 kwietnia 2016 r. (k.218-220).

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka Z. S. i pozwanej K. B. w zakresie, w którym twierdzili, iż lokal był przez pozwaną użytkowany, a następnie opuszczony w dobrym stanie technicznym oraz, że w mieszkaniu pozwana dokonała remontu na swój koszt.

Natomiast, Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka I. S. i powoda M. S. w zakresie, w którym twierdzili, iż pozwana nie podejmowała próby zwrotu kluczy po wyroku eksmisyjnym, ponieważ przeczą temu pozostałe dowody. Powód, jak i jego matka mieli taką możliwość, ale celowo unikali odbioru, jednocześnie zasłaniając się że powód musi być przy tym obecny osobiście.

Sąd postanowił pozostałe wnioski dowodowe stron z dokumentów oddalić, jako nieistotne dla sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie do wysokości 23.026,00 zł.
W pozostałej części podlegało oddaleniu co do okresu, gdzie powód zrzekł się roszczenia i co do wysokości. Należy przy tym zauważyć, iż powód złożył w sprawie żądanie kwoty abstrakcyjnienie wysokiej w stosunku do tego, jaki lokal jest przedmiotem tego procesu i aby to stwierdzić nie potrzeba wiedzy specjalistycznej, a wystarcza doświadczenie życiowe.

Powód M. S. – w ostatecznie sprecyzowanym żądaniu pozwu domagał się zasądzenia od pozwanej – K. B. na swoją rzecz kwoty 267.290,00 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z należącego do niego lokalu mieszkalnego położonego w K. na os. (...), objętego księgą wieczystą
nr (...).

Bezsporne w niniejszej sprawie było, iż powód był w okresie objętym żądaniem pozwu właścicielem lokalu, z którego korzystała pozwana K. B.. Bezsporne było również, iż prawomocnym wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2015 roku, sygn. akt I C 2280/13/N, Sąd Rejonowy dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie nakazał K. B. opuszczenie przedmiotowego lokalu i wydanie go powodowi, jednocześnie nie przyznając prawa do lokalu socjalnego. Spornymi pomiędzy stronami była natomiast kwestia wysokości odszkodowania
i okresu czasu, za który powód może domagać się zasądzenia od pozwanej w niniejszym postępowaniu.

W pierwszej kolejności należy jednak odnieść się do sprawy o eksmisje pozwanej,
sygn. I C 2280/13/N, w której niestety na etapie wniesienia pozwu, Sąd Rejonowy dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie nie wezwał powoda do sprecyzowania, do jakiego okresu czasu żąda kwoty 5 tys. miesięcznie, co ma przełożenie procesowe na późniejsze zdarzenia, również w tym procesie. I tak, na pierwszej rozprawie w dniu 27 listopada 2013 r. powód oświadczył, że cofa pozew za zrzeczeniem się roszczenia co do zapłaty od pozwanej, w związku z czym Sąd postępowanie umorzył. Jednak co istotne, w dalszym ciągu nie dokonano sprecyzowania, do jakiej daty ma miejsce zrzeczenie się roszczenia. Co więcej, strony nie zaskarżyły wykładni tego postanowienia, więc Sąd w przedmiotowym postępowaniu jest nim związany.

Zatem Sąd przyjmuje, że powód cofnął pozew za zrzeczeniem się roszczenia, ale do dnia złożenia tego oświadczenia na rozprawie, czyli do dnia 27 listopada 2013 r. Tym samym czyni to, iż powództwo w nin. sprawie do oddalenia za okres do dnia 27 listopada 2013 r.

Przechodząc do meritum, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U. z 2018 r., poz. 1234 – t.jedn.) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. W myśl ust. 2 tego artykułu, z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

W przedmiotowej sprawie mają zatem zastosowanie przepisy art. 224 – 230 k.c.

Na mocy przepisu art. 224 § 1 i 2 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Jak stanowi przepis art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Na potrzeby dalszych rozważań, wobec ustalenia, że odszkodowanie należy się powodowi nie wcześniej niż od dnia 28 listopada 2013 r (do dnia 37-11-2013 r zrzekł się roszczenia) pozwana jest posiadaczem w złej wierze co najmniej od dnia 27 listopada 2013, ponieważ co najmniej od tego momentu ma wiedzę o wytoczonym przeciw niej postępowaniu – pierwsza rozprawa w sprawie o wydanie lokalu (oczywiście wcześniej miało miejsce doręczenie pozwu).

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, iż w realiach przedmiotowej sprawy zostały zrealizowane w całości przesłanki uprawniające powoda do dochodzenia od pozwanej odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe wykazało bowiem, iż pomimo obowiązku nałożonego prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie z dnia 15 kwietnia
2015 r., pozwana nie opuściła lokalu będącego własnością powoda. Tytuł prawny utraciła w dniu 1 stycznia 2013 r skutkiem wypowiedzenia przez powoda umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu.

Kwestią do ustalenia w niniejszym postępowaniu było jednak, do kiedy lokal był de facto użytkowany przez pozwaną. I tak Sąd przyjął, że pozwana korzystała z lokalu do końca kwietnia 2016 r., gdyż z tego czasu pochodzi wiarygodny dowód na to, że chciała zwrócić klucze do lokalu. Natomiast sam fakt, iż powód nie przyjął odbioru tych kluczy powoduje po jego stronie zwłokę, co ma skutek taki, że za dalszy okres nie może się domagać odszkodowania. Konkludując – Sąd uznał co do zasady, że pozwana zajmowała lokal powoda do końca kwietnia 2016 r.

Natomiast kolejną istotną kwestią do zbadania było, w jakiej wysokości odszkodowanie należy się powodowi z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie
z lokalu przez pozwaną. Wobec zarzutu pozwanej, że kwota dochodzonego odszkodowania jest wygórowana Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości. Na marginesie należy zauważyć, że z samej nawet wiedzy życiowej wynika, że powód nie uzyskałby kwoty 5 tys. miesięcznie za wynajem tego lokalu, mając na względzie jego lokalizację, czy chociażby metraż. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, iż wysokość odszkodowania jest wprost proporcjonalna do stanu całej nieruchomości i lokalu (zob. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. z dnia 11 października 2016 r., sygn. akt I SA/Łd 726/16, LEX nr 2154188).

Zdaniem Sądu odszkodowanie należy się powodowi za lokal w takim stanie, jaki zajmowała go pozwana, czyli w dobrym stanie technicznym. Tym samym, Sąd zasądził wysokość odszkodowania. zgodnie z pierwszą opinią biegłego. Zupełnie inną kwestią jest, że to pozwana doprowadziła lokal do takiego stanu i z tego tytułu ma roszczenie o zwrot nakładów, co jest przedmiotem odrębnego procesu.

Ze sporządzonej na zlecenie Sądu opinii biegłego R. A. wynika, iż łączna wysokość czynszu, jaki można było uzyskać z tytułu najmu lokalu mieszkalnego położonego w K. na os. (...), z uwagi na lokalizację, stan techniczny oraz przeznaczenie nieruchomości przedstawia się następująco, i tak:

1.  za okres od 28 do 30 listopada 2013 r. – proporcjonalnie 87 zł (864zł : 30dni x3 dni),

2.  za grudzień 2013 r. – 864 zł,

3.  od stycznia do grudnia 2014 r. – 9.353 zł (866x12-10%) obniżenie odszykowania o 10% z uwagi na odcięcie gazu,

4.  od stycznia do grudnia 2015 r. – 9.601 zł (889x12-10%)

5.  od stycznia do kwietnia 2016 r. – 3.120 zł (867x4-10%).

Obniżenie o 10% odszkodowania z tytułu odcięcia gazu biegły wskazał na str. 15 opinii uzupełniającej (k. 322).

W tej sytuacji, za zasadne uznać należy zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda łącznej kwoty 23.026 zł, na którą złożyła się kwota odpowiadająca sumie wysokości czynszu, jaki można było uzyskać z tytułu najmu lokalu położnego w K. na os. (...) w czasie, gdy pozwana zajmowała lokal bezumownie. Wobec wyników z opinii biegłego, którą Sąd uznał za rzetelną i fachową, w pozostałym zakresie roszczenie powoda należało oddalić.

Wbrew stanowisku i przywołanej argumentacji pozwanej, Sąd nie znalazł przesłanek celem zastosowania art. 5 k.c. w niniejszej sprawie. Po pierwsze pozwana miała od początku, (tj. od stycznia 2013 r.) świadomość zajmowania lokalu bez tytułu prawnego. Po drugie, czas ten jeszcze przedłużała, aż doprowadziła do procesu o wydanie lokalu zakończonego wyrokiem.

Mając powyższe na uwadze Sąd – na podstawie przytoczonych przepisów - orzekł jak w punkcie I i II sentencji wyroku. W pkt II wyroku Sąd oddalił powództwo co do zasady za okres do 27 listopada 2013 r oraz od maja 2016 r, a także co do wysokości ponad kwotę zasądzoną w pkt I wyroku.

Uwzględniając okoliczność, że powództwo zostało uwzględnione jedynie w części, o kosztach orzeczono na zasadzie art. 100 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Powód dochodził zasądzenia kwoty 267.290,00 zł , natomiast zasądzono na jego rzecz kwotę 23.026 zł, a zatem wygrał on proces w 9%, a pozwana w 91 %. Obie strony zostały zwolnione od kosztów sądowych. Opłata od pozwu wyniosła 13.365 zł. 91% z tej kwoty to 12.162 zł. Suma wydatków to 3.113,29 zł x 91% = 2.833,10 zł. Zatem koszty sądowe przypadające na powoda to 14.995,10 zł, o ściągnięciu których Sąd orzekł, jak w pkt III wyroku na zas. art. 113 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28-07-2005 r „o kosztach sądowych w sprawach cywilnych” (Dz.U. z 2019 r poz. 785 tj).

Powód wygrał sprawę w 9 % i jest to tak znikoma część, że w ocenie Sądu, jak chodzi o koszty procesu, to wygrała sprawę pozwana w całości. Dlatego o kosztach procesu Sąd orzekł w pkt IV sentencji wyroku na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c.. Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i kwota ta stanowi koszty zastępstwa procesowego liczone od wartości przedmiotu sporu.