Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Krakowie

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 24 października 2022 roku skierowanym przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. powódka J. J. wniosła o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...), (...)-(...) K., dokonana przez stronę pozwaną pismem z dnia 22 sierpnia 2022 roku do kwoty 21,50 zł za 1 m ² jest niezasadna, ewentualnie o ustalenie, że opisana wyżej podwyżka czynszu najmu lokalu jest zasadna, ale w innej wysokości – ustalonej przez biegłego sądowego. Nadto powódka wniosła o zasądzenie od strony pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Na uzasadnienie roszczenia podała, że od dnia 15 maja 2007 roku jest najemczynią lokalu mieszkalnego o powierzchni 51,10 m ², położonego przy ul. (...) w K., stanowiącego własność strony pozwanej, która to z kolei jest spółką, która ma na celu m.in. budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatację na zasadach najmu z przeznaczeniem dla osób, które posiadają średniej wielkości dochody. Pismem z dnia 22 sierpnia 2022 roku strona pozwana wypowiedziała dotychczasową stawkę czynszu najmu w wysokości 17,00 zł/m ² i ustaliła nową stawkę w wysokości 21,50 zł/m ² miesięcznie. Wypowiedzenie powódka otrzymała nie wcześniej niż 28 sierpnia 2022 roku. Stosownie do treści art. 28 ust. 1 i 2 ustawy dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM (dawniej: towarzystwa budownictwa społecznego) są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Ponadto czynsz w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. bądź 5% wartości odtworzeniowej w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości. W ocenie powódki dokonana przez stronę pozwaną podwyżka czynszu najmu jest dokonana z naruszeniem powołanych wyżej przepisów. Należy bowiem z nich wywieść, że ustanawia ona pośredni zakaz uzyskiwania przez TBS dochodu z czynszu najmu lokali mieszkalnych, skoro suma czynszów za wynajem wszystkich lokali ma wystarczać jedynie na pokrycie kosztów ponoszonych przez TBS na eksploatację i remont budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Jak wynika ze sprawozdania finansowego spółki za 2021 roku, jej kondycja finansowa była bardzo dobra, co podwyżkę czynszu o ponad 20% czyni wygórowaną i nieuzasadnioną oraz nie odpowiada warunkom wymienionym w ustawie. Tymczasem zgodnie ze sprawozdaniem finansowym za 2020 roku, pozwana już wtedy posiadała w kapitale zapasowym kwotę 6446.860,09 zł, co prowadzi do wniosku, że nadwyżka ta powstała wskutek pobierana zbyt wysokich kwot czynszu. Ponadto na kapitał zapasowy w 2021 roku przeznaczono 1651829,94 zł, zaś w 2022 roku 1635536,82 zł. W odniesieniu natomiast do wartości odtworzeniowej, wskazać należy, że w obwieszczeniu Wojewody (...) z dnia 22 września 2022 roku w sprawie ogłoszenia wysokości wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wynosi dla miasta K. 7352,00 zł/m ². Powyższe prowadzi do wniosku, że po podwyżce czynsz będzie stanowić prawie 88% maksymalnej kwoty.

W odpowiedzi na pozew z dnia 9 stycznia 2023 roku strona pozwana Towarzystwo Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko, strona pozwana zaprzeczyła, by dokonana przez nią podwyżka czynszu najmu na kwotę 21,50 zł/m ² została dokonana z naruszeniem art. 28 ust. 1 i 2 ustawy dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Skoro bowiem czynsz nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, która w K. wynosi 7352,00 zł za 1 m ², to stawka rocznego czynszu nie może przekraczać kwoty 294,08 zł, co z kolei odpowiada stawce 24,50 zł miesięcznie za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu. Ustalona przez stronę pozwaną stawka w wysokości 21,50 zł miesięcznie za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu pozostaje zatem w pełni zgodna z art. 28 ust. 2 przywołanej ustawy. Strona pozwana zarzuciła, że nie można zgodzić się z zaprezentowanym przez powódkę stanowiskiem, iż art. 28 ust. 1 cytowanej ustawy ma charakter limitujący wysokość dopuszczalnego czynszu z tytułu najmu lokalu w zasobach TBS. Nie pozwala na to wykładnia językowa przywołanego przepisu, jednak również wykładnia systemowa i funkcjonalna musi prowadzić do takich wniosków. Niewątpliwie funkcję limitującą i ochronną z punktu widzenia najemcy lokalu w zasobach TBS pełni bowiem art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Tymczasem art. 28 ust. 1 ustawy zawiera w istocie dyrektywę co do kształtowania minimalnej stawki czynszów dla budynków w zasobach TBS, która zapewniać ma co najmniej pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań TBS związanych z budową. Stawka czynszu winna zatem spełniać jednocześnie dwa kryteria: minimalne, tj. musi pozwalać TBS na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań związanych z budową, oraz maksymalne, tj. nie może przekroczyć w skali roku 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Stanowisko prezentowane przez powódkę, że strona pozwana co do zasady nie może osiągać dochodów, stoi w sprzeczności z art. 24 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym dochody TBS nie mogą być dzielone między wspólników, a mają być przeznaczane na działalność statutową. Niezależnie od powyższego stanowiska strona pozwana wskazała, że obowiązująca poprzednio stawka czynszowa w kwocie 17,00 zł/m ² nie pozwalała stronie pozwanej na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynku przy ul. (...) w K.. Niedobór przychodów czynszowych w stosunku do ponoszonych kosztów sięgał w okresie od lipca 2020 roku do lipca 2022 roku kwot od 411958,46 zł do 1059.111,87 zł, zależnie od przyjętej metodyki obliczenia. Dotychczasowa stawka czynszu w kwocie 17,00 zł/m ² nie spełniała zatem dyrektywy wynikającej z art. 28 ust. 1 ustawy. Na konieczność dokonania podwyżki spornego czynszu wpływ miały również postępujący w roku 2022 gwałtowny wzrost cen i usług niezbędnych do zapewnienie prawidłowej eksploatacji budynku, w tym z uwzględnieniem wzrostu minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz konieczność zapewnienia środków dla możliwości wykonania niezbędnych remontów w budynku przy ul. (...) w K.. W istocie tylko niezbędne do poniesienia koszty remontów tego budynku uzasadniałyby podwyżkę czynszu aż o 8,94 zł/m ², co jednak prowadziłoby do przekroczenia maksymalnej dopuszczalnej stawki ustalonej zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy.

W piśmie procesowym z dnia 15 marca 2023 roku powódka wskazała, że strona pozwana w swoich rozważaniach na temat prawidłowości stawki czynszu pomija fakt, że lokale znajdujące się w zasobach TBS były przeznaczone dla osób mniej zamożnych. Umowa najmu przewidywała możliwość wypowiedzenia w części dotyczącej wysokości czynszu w sytuacji, gdy najemca wykaże dochody wyższe niż uprawniające do najmu mieszkań w zasobach TBS. W ocenie powódki twierdzenie, że skoro czynsz nie przekracza 4% wartości odtworzeniowej lokalu, to podwyżka jest w pełni zasadna, jest niezgodne z zamiarem stron w dacie zawierania umowy najmu, jak również ideą społecznego budownictwa mieszkaniowego. Skoro w art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wymieniono, na pokrycie czego powinna pozwalać suma czynszów za najem eksploatowanych lokali, to TBS a contrario nie może osiągać dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych. Powódka zakwestionowała nadto twierdzenie pozwanej odnoszące się do wysokości niedoboru przychodów czynszowych w stosunku do ponoszonych kosztów. W następnym piśmie procesowym z dnia 20 czerwca 2023 roku powódka podniosła, że ciężar dowodu w zakresie wykazania zasadności podniesienia czynszu ciąży na stronie pozwanej, zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W zakresie procedury dokonywania podwyżki czynszu stosować należy art. 8a ust. 1-3 i ust. 4 zdanie 2 tej ustawy. Powódka wskazała, że przedstawiona przez nią wykładnia art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie stoi w sprzeczności z art. 24 ust. 2 tej ustawy. Powódka twierdzi bowiem, że zakaz uzyskiwania dochodu przez TBS dotyczy czynszu najmu lokali mieszkalnych, a nie dochodu w ogóle. W kolejnych pismach procesowych strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

W stanie faktycznym Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 15 maja 2007 roku powódka J. J. (poprzednio: B.) zawarła ze stroną pozwaną Towarzystwem Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. na czas nieokreślony umowę nr (...) najmu lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego w K. przy ul. (...) o powierzchni użytkowej 51,10 m ² (§ 1 i 11 umowy). W dacie zawarcia umowy obciążający najemcę czynsz najmu wynosił 9,15 zł/m ² (§ 4 umowy). Najemca jest zobowiązany składać wynajmującemu raz na dwa lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Na żądanie wynajmującego najemca jest zobowiązany do przedłożenia zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego o wysokości uzyskanych dochodów oraz osób wspólnie zamieszkujących. Najemca jest zobowiązany poinformować wynajmującego w terminie 14 dni o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Informacja powinna zawierać określenie tego lokalu (adres, powierzchnia, stan prawny i techniczny), rodzaj tytułu prawnego najemcy oraz od kiedy najemca ma prawo zamieszkać w tym lokalu (§ 8 umowy). Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia w części dotyczącej wysokości czynszu i zastosować czynsz wolny w sytuacji, gdy najemca wykaże dochody wyższe niż uprawniające do wynajmu mieszkań w zasobach wynajmującego określone w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (§ 15 umowy).

Jak wynika z umowy nr (...) kredytu na przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane z dnia 25 maja 2006 roku zawartej przez stronę pozwaną z Bankiem (...), budynek mieszkalny, w którym znajduje się wynajmowany powódce lokal mieszkalny został wybudowany przez stronę pozwaną przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. W okresie od lipca 2020 roku do października 2022 roku miesięczny koszt obsługi opisanego wyżej kredytu wzrósł z 71830,41 zł do 83624,11 zł.

Zgodnie z uchwałą nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. z dnia 15 stycznia 2020 roku stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przy ul. (...) począwszy od dnia 1 maja 2020 roku wynosiła 17,00 zł/m ².

Zgodnie z uchwałą nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. z dnia 9 sierpnia 2022 roku stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przy ul. (...) począwszy od dnia 1 grudnia 2022 roku wynosiła 21,50 zł/m ².

Pismem z dnia 22 sierpnia 2022 roku strona pozwana wypowiedziała powódce J. J. dotychczasową stawkę czynszową, wskazując, że od dnia 1 grudnia 2022 roku stawka czynszu regulowanego wynosi 21,50 zł/m ².

W obwieszczeniu z dnia 22 września 2022 roku Wojewoda (...) ogłosił wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. na okres 6 miesięcy od dnia 1 października 2022 roku na kwotę 7352,00 zł.

Uchwałą nr 3 zwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. z dnia 15 września 2021 roku osiągnięty przez spółkę w 2020 roku zysk w wysokości 1651829,94 zł przekazano w całości na kapitał zapasowy spółki.

Uchwałą nr 3 zwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. z dnia 5 września 2022 roku osiągnięty przez spółkę w 2021 roku zysk w wysokości 1635.536,82 zł przekazano w całości na kapitał zapasowy spółki.

Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2021 roku w stosunku do 2020 roku wyniósł 105,1 (wzrost cen o 5,1%).

Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2022 roku w stosunku do 2021 roku wyniósł 114,4 (wzrost cen o 14,4%).

Stan faktyczny w sprawie Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o przedłożone przez strony dowody z dokumentów, których wiarygodność nie była przez nie kwestionowana, a nadto nie budziły żadnych wątpliwości sądu, zatem na zasadzie art. 327 ¹ § 1 pkt 1 k.p.c. Sąd Rejonowy odstąpił od uzasadnienia tej części.

Sąd Rejonowy na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął wnioski dowodowe w przedmiocie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia niezasadności podwyżki czynszu lub jej zasadności w innej wysokości, a także zobowiązania pozwanej do przedłożenia dokumentacji finansowej obrazującej uzyskiwane przez nią przychody i ponoszone koszty, oceniając, że te dowody miały wykazać fakty nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy, a to z uwagi na treść zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną, które zasługiwały na uwzględnienie i czyniły opisane dowody bezprzedmiotowymi.

W ocenie prawnej Sąd Rejonowy zważył, że powództwo wytoczone przez J. J. podlegało oddaleniu. Przedmiotem sporu była zasadność dokonania przez stronę pozwaną - Towarzystwo Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. podwyżki czynszu najmu znajdującego się w jej zasobach najmowanego przez powódkę lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K. z kwoty 17,00 zł/m ² do kwoty 21,50 zł/m ². Podstawę prawną tak wytoczonego powództwa stanowił art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Nie budzi wątpliwości, że powódka posiadała interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu najmu, ewentualnie ustalenie jej zasadności w innej wysokości niż dokonana przez stronę pozwaną, gdyż jedynie w drodze uzyskania wyroku ustalającego ma możliwość ochrony swoich prawnych interesów z perspektywą na przyszłość. Jednocześnie, skoro wyrok ma się odnosić do przyszłych świadczeń powódki na rzecz pozwanej z tytułu czynszu najmu, to nie dysponuje ona roszczeniem dalej idącym, w szczególności o świadczenie. Sąd Rejonowy nie podzielił poglądów powódki, jakoby w przypadku podwyżki czynszu najmu lokalu znajdującego się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego podstawą powództwa o ustalenie mógł być art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W pierwszej kolejności wskazał, że w związku ze zmianami ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (poprzednio tytułowanej ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego), zgodnie z art. 24 ust. 5 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o społecznej inicjatywie mieszkaniowej - należy przez to rozumieć także towarzystwo budownictwa społecznego utworzone przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 11 oraz z 2022 r. poz. 807 i 2666). Powyższa konstatacja w przedmiocie podstawy prawnej powództwa o ustalenie wynika z brzmienia art. 9a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o których mowa w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis ten w istocie wyłącza stosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów o czynszu, bowiem w odniesieniu do tej kwestii stosować należy art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (por. A. Doliwa, Komentarz do ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 9a, teza 2 w: Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2021, wyd. 6). W szczególności zastosowania nie znajduje art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, a to z uwagi na wyraźne wskazanie w jego treści, że niezasadność podwyżki może być stwierdzona w oparciu o przepisy art. 8a ust. 4a-4e. Przepisy te nie nadają się jednak do odpowiedniego zastosowania w odniesieniu do czynszu najmu lokali znajdujących się w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego. Przedstawione wyżej rozważania nie uchylają jednak tej okoliczności, że powódka dysponowała uprawnieniem do wytoczenia powództwa o ustalenie przeciwko pozwanej, tyle że jego podstawę prawną stanowił art. 189 k.p.c.

Przechodząc do analizy zasadności podwyżki czynszu najmu lokali przez stronę pozwaną do kwoty 21,50 zł/m ^{( 2)}, w pierwszej kolejności Sąd Rejonowy wskazał, że między stronami brak było sporu co do charakteru przepisu art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, znajdującego zastosowanie w niniejszej sprawie, który to ustala górny limit stawki czynszowej. Jak wynika z jego treści, stawki czynszu za 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM (tutaj: towarzystwa budownictwa społecznego) w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. Ustalona przez Wojewodę (...) na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 lit. b) ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m ^{( 2)} powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta K. za okres odpowiedni względem daty obowiązywania uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. z dnia 9 sierpnia 2022 roku wynosiła kwotę 7352,00 zł. Roczna stawka czynszowa nie może zatem przekroczyć 294,08 zł/m ^{( 2)}, tj. 4% z kwoty 7.352,00 zł. W przeliczeniu na miesiąc tak ustalony limit stawki czynszowej opiewa na kwotę 24,50 zł/m ^{( 2)} – a więc wyższą od kwestionowanej przez powódkę kwoty 21,50 zł/m ^{( 2)}. Nie sposób zatem twierdzić, by strona pozwana naruszyła art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, gdyż ustalona przez nią stawka czynszowa mieści się w przeanalizowanym limicie ustawowym. Niezasadności podwyżki czynszu powódka dopatruje się jednak w brzmieniu art. 28 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym stawki czynszu za 1 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM (tutaj: towarzystwa budownictwa społecznego) są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Zacytowany przepis powódka interpretuje tak, że pełni on również funkcję limitującą w ten sposób, że suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM nie powinna ani przekraczać ani być niższa od kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz zobowiązań SIM związanych z budową. Skoro nie może jej przekraczać, gdyż zdaniem powódki SIM uzyskiwałaby wtedy niedopuszczalny dochód z najmu lokali mieszkalnych, ani nie może być niższa od tych kosztów, ponieważ wtedy działalność SIM w zakresie najmu tych lokali miałaby charakter deficytowy, to znaczy, że suma czynszów za najem powinna być równa kosztom. Z tak przedstawiającą się wykładnią przywołanego przepisu Sąd Rejonowy się nie zgodził. Po pierwsze zważył, że za limitującym charakterem art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie przemawia jego wykładnia literalna. Zastosowany w tym przepisie zwrot „pozwalała na pokrycie” oznacza w istocie to samo, co „wystarczyła na pokrycie”. W ocenie Sądu Rejonowego skoro suma czynszów za najem wszystkich lokali mieszkalnych eksploatowanych przez SIM ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową, to przepis ten wskazuje jedynie na minimalną wysokość czynszów. Pełni on jednocześnie taką funkcję, że nakłada na SIM obowiązek prawny polegający na pokrywaniu kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłacie zobowiązań związanych z budową. Górny limit stawek czynszowych ustalono natomiast w art. 28 ust. 2 ustawy i w ocenie Sądu Rejonowego uznanie, że również art. 28 ust. 1 ustawy statuuje górny limit prowadziłoby do swoistego zdublowania regulacji i ograniczałoby znaczenie prawne art. 28 ust. 2 ustawy. Brak jest zatem podstaw do interpretacji, by przepis ten również ustalał maksymalną wysokość czynszów. Dalej, nie ma również podstaw do uznania, że suma czynszów winna być równa opisanym wyżej wydatkom. Gdyby nawet przyjąć, że ustawodawca oczekuje od towarzystw budownictwa społecznego zachowania pełnej równowagi między przychodami z najmu lokalów mieszkalnych a wydatkami związanymi z utrzymaniem budynków oraz uprzednim sfinansowaniem ich budowy, to takie oczekiwanie jawiłoby się jako skrajnie nierealistyczne i nieuwzględniające rzeczywistości gospodarczej. Wysokość kosztów niejednokrotnie ma bowiem wysoce zmienny charakter, co prowadziłoby do konieczności ciągłego dostosowywania wysokości ustalanych czynszów. W tym kontekście warto wskazać choćby na to, że decyzja w przedmiocie tej wysokości podejmowana jest przez spółki w relatywnie nieelastycznej procedurze, wymagającej bowiem zwołania zgromadzenia wspólników, walnego zgromadzenia akcjonariuszy zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych albo walnego zgromadzenia według przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze. Prezentowana więc przez powódkę interpretacja art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa prowadziłaby zatem w istocie do jego permanentnego naruszania z uwagi na niemożliwość nadążenia przez organy spółek z ciągłym dostosowywaniem wysokości stawek czynszowych do kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz zobowiązań związanych z budową. Duża zmienność czynszów wiązałaby się także z uciążliwością dla samych najemców, którzy przy okazji każdej wpłaty musieliby weryfikować aktualnie obowiązującą stawkę czynszową. Czynsze ustala się zatem w oparciu o prognozę przyszłych kosztów, a występowanie różnic między prognozą a kosztami rzeczywistymi jest całkowicie naturalne. Po drugie, w ocenie Sądu Rejonowego argumentu przeciwko ustalaniu stawek czynszowych na poziomie wyższym niż odpowiadający kosztom utrzymania budynków oraz ich uprzedniego sfinansowania nie stanowi także powoływany przez powódkę fakt zgromadzenia przez stronę pozwaną kilku milionów złotych w kapitale zapasowym spółki. Przez przynajmniej kilka pierwszych lat po oddaniu budynku do użytkowania większe wydatki o charakterze remontowym nie są zwykle ponoszone z uwagi na brak takiej konieczności. Nie oznacza to jednak, że w okresie tym towarzystwo budownictwa społecznego winno pobierać niższe czynsze, natomiast podnieść je mogło dopiero wtedy, gdy potrzeby remontowe zaistnieją. Jest bowiem standardem zarówno we wspólnotach mieszkaniowych, spółdzielniach mieszkaniowych, jak i właśnie towarzystwach budownictwa społecznego prowadzenie funduszu remontowego z perspektywą finansowania z niego przyszłych wydatków na cele remontowe niezależnie od bieżących potrzeb remontowych. Działalność towarzystw budownictwa społecznego ma charakter długoterminowy i fakt gromadzenia środków na przyszłe wydatki świadczy raczej o zapobiegliwości członków zarządu spółki. Szybkie zgromadzenie środków na cele remontowe w oparciu o tymczasowe podwyżki czynszów byłoby zresztą niemożliwe z uwagi na limity ustalone w art. 28 ust. 2 ustawy, a także wielokrotnie podkreślany przez powódkę cel funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego, tj. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o średnich dochodach, które mogłyby nie być w stanie sfinansować znaczących podwyżek czynszów. Brak gromadzenia takich środków przez towarzystwo budownictwa społecznego mogłoby być zresztą źródłem odpowiedzialności członków zarządu spółki, a z pewnością nie spotkałoby się z aprobatą najemców, gdyby zaobserwowali oni pogarszający się stan techniczny zamieszkiwanego przez nich budynku i brak perspektyw na poprawę tego stanu rzeczy wynikającą z braku zgromadzenia odpowiednich środków. Po trzecie, warto w ocenie Sądu Rejonowego odwołać się także do regulacji przewidzianej w art. 30 ust. 5 pkt 1 i 4 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zgodnie z pierwszym z przepisów w razie złożenia przez najemcę w deklaracji dotyczącej wysokości dochodów oraz posiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości oświadczeń niezgodnych z prawdą SIM wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić SIM miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana. Z kolei według drugiego z przepisów, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, SIM wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu. Zgodnie z art. 30 ust. 5a w przypadku określonym w ust. 5 pkt 4 przy ustalaniu nowej stawki czynszu nie stosuje się przepisu art. 28 ust. 2, a więc przepisu limitującego górną granicę stawek czynszowych. Nie ulega wątpliwości, że zastosowanie jednej z tych regulacji przez towarzystwo budownictwa społecznego prowadzi do zmiany relacji wysokości dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych względem kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z ich budową na korzyść tych pierwszych. Pojawia się zatem kwestia, czy w takiej sytuacji towarzystwo budownictwa społecznego miałoby każdorazowo dostosowywać wysokość czynszów należnych od pozostałych najemców, zwłaszcza mając na względzie konieczność zwołania zgromadzenia wspólników, walnego zgromadzenia akcjonariuszy albo walnego zgromadzenia, tak by suma czynszów za najem wszystkich lokali była równa opisanym wyżej wydatkom. Na niezasadność interpretacji przyjętej przez powódkę, choć bez szerszej argumentacji, wskazuje się również w nowszej niż cytowana przez powódkę literaturze: Z art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie wynika, żeby suma czynszów pobieranych według stawek określonych w sposób wskazany w tym przepisie miała być równa sumie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań SIM związanych z budową. Suma ta ma pozwalać na pokrycie tych kosztów – nie może więc być niższa, ale może być wyższa (E. Bończak-Kucharczyk w: Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, Warszawa 2023, art. 28, teza 2). Przeciwną niż powódka interpretację art. 28 ust. 1 ustawy przyjmuje także Biuro Analiz Sejmowych w swojej opinii prawnej z dnia 24 lipca 2023 roku dotyczącej petycji nr BKSP-144-IX-704/23 w sprawie nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W ocenie Sądu Rejonowego z powyższych regulacji jasno wynika, że towarzystwa budownictwa społecznego są uprawnione do osiągania zysków z czynszu najmu lokali mieszkalnych, natomiast art. 28 ust. 1 ustawy pełni jedynie taką funkcję, że ustala minimalną granicę stawek czynszowych, dążąc do tego, by działalność towarzystwa budownictwa społecznego w zakresie najmu tych lokali nie była deficytowa. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa kwestię dysponowania dochodami przez towarzystwo budownictwa społecznego reguluje w art. 24 ust. 2 wskazując, że dochody SIM nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków, lecz przeznacza się je w całości na działalność statutową SIM, która to nie może być ustalona szerzej, niż wynika to z art. 27 ustawy. Zgodnie z jego treścią:

1. Przedmiotem działania SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu,

2. SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, może również: 1) nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne; 2) przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu; 3) wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach SIM; 4) sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności; 4a) sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność; 5) prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu; 6) dzierżawić SIN lokale mieszkalne w celu wynajmowania tych lokali osobom fizycznym wskazanym przez gminę, na zasadach określonych w rozdziale 3a, w przypadku gdy z budową lokalu nie było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1-2b lub w art. 29a ust. 1.

3. SIM, w tym SIM której udziałowcem jest gmina, może promować działalność, o której mowa w ust. 1, wyłącznie w zakresie aktualnej oferty SIM, w tym w zakresie najmu oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w budynkach SIM, a także świadczenia usług, o których mowa w ust. 2 pkt 4 i 4a (ust. 3).

W cytowanym przepisie, jak również żadnym innym, nie ma argumentów na poparcie stanowiska powódki, by towarzystwo budownictwa społecznego mogło osiągać dochód jedynie poprzez najem lokali użytkowych. W szczególności wskazać należy, że SIM nie ma obowiązku prowadzenia działalności innej niż w zakresie budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadach najmu (art. 27 ust. 1 ustawy), a jedynie taką możliwość, co wynika z art. 27 ust. 2 ustawy, wymieniającego jednocześnie dopuszczalne dziedziny prowadzenia działalności. Jeśliby natomiast przyjąć interpretację prezentowaną przez powódkę, to SIM prowadząca działalność wyłącznie w zakresie określonym w art. 27 ust. 1 ustawy byłaby pozbawiona możliwości realizowania ustawowego celu nakreślonego w tym samym przepisie, tj. nie byłaby zdolna do budowania domów mieszkalnych. Jej rola w takiej sytuacji sprowadzałby się jedynie do administrowania już powstałymi budynkami mieszkalnymi. Wykładnia systemowa ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa prowadzi do wniosku, że SIM będzie zdolna do wykonywania zadań z zakresu budowania domów mieszkalnych jedynie w przypadku, w którym będzie uzyskiwać dochody. W art. 15a i nast. ustawy przewidziano możliwość finansowania zwrotnego m.in. na rzecz SIM spełniających warunek, o którym mowa w art. 24 ust. 2, przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych przez Bank (...) w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z art. 15b ust. 2 ustawy Bank (...) udziela finansowania zwrotnego do wysokości nie większej niż 80% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, co implikuje konieczność pozyskania przez SIM finansowania przynajmniej na pozostałe 20% kosztów. Możliwość taką oferuje zawarcie przez SIM umowy o partycypację na podstawie art. 29 bądź 29a ustawy, jednak finansowanie takie zazwyczaj ma charakter uzupełniający względem finansowania dłużnego (por. E. Bończak-Kucharczyk w: Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, Warszawa 2023, art. 29, teza 1). Powyższy wywód byłby niepełny bez wskazania, że finansowanie zwrotne przez Bank (...) dokonuje się po ocenie zdolności kredytowej kredytobiorcy. W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 14 marca 2003 r. o Banku Gospodarstwa Krajowego jeżeli przepisy prawa nie stanowią inaczej, do działalności (...) stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe. Zastosowaniu podlega zatem art. 70 z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe nakazujący bankowi uzależnić przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Detale dotyczące oceny zdolności kredytowej w przypadku SIM uszczegółowione są nadto w § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 października 2015 r. w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank (...) rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania, wydanym na podstawie art. 15b ust. 5 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, że uzyskiwanie dochodów przez SIM jest niezbędne dla umożliwienia rozwoju prowadzonej przez nią działalności m.in. poprzez budowanie lub zakup kolejnych budynków mieszkalnych, a to celem zwiększania zakresu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, w tym szczególnie osób o niewielkim lub średnim poziomie zamożności, do których kierowana jest oferta SIM. W innym bowiem wypadku SIM nie będzie posiadała zdolności kredytowej koniecznej dla uzyskania finansowania dłużnego, czy to z Banku (...), czy też tym bardziej z dowolnego banku komercyjnego. Zdaniem Sądu Rejonowego nie ma tu znaczenia możliwość uzyskiwania dochodów ze źródeł wymienionych w art. 27 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w tym w szczególności poprzez wynajem lokali użytkowych, na który powołuje się powódka. Gdyby tak było, ustawodawca nie umożliwiłby funkcjonowania SIM, których działalność ogranicza się do budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadach najmu, a przecież możliwość taka wynika jednoznacznie z zestawienia art. 27 ust. 1 i 2 ustawy. Jak wynika z powyższego Sąd Rejonowy przyjął, że art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie daje podstaw do badania zasadności podwyżki czynszu przez towarzystwo budownictwa społecznego, jeżeli nie przekracza ona limitu określonego w art. 28 ust. 2 ustawy. Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego w celu ustalenia stawki czynszowej odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów budynków oraz spłacie zobowiązań SIM związanych z budową nie byłoby zatem uzasadnione. Podstawę weryfikacji wysokości czynszu może stanowić jedynie art. 28 ust. 2 ustawy, jednak w niniejszej sprawie nie ulegało wątpliwości, że określony przez stronę pozwaną czynsz nie przekraczał limitów określonych w tym przepisie, a przy tym ustalenie tej okoliczności nie wymagało wiadomości specjalnych uzasadniających zasięgnięcie opinii biegłego, gdyż niezbędne było dokonanie jedynie prostych obliczeń matematycznych. Niezależnie od powyższego, dla wzmocnienia argumentacji, Sąd Rejonowy rozważył, jak dokonana przez stronę pozwaną podwyżka czynszu prezentuje się na tle aktualnej sytuacji gospodarczej. Wskazał, że z mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. z dnia 15 stycznia 2020 roku stawka czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych w budynku przy ul. (...) począwszy od dnia 1 maja 2020 roku wynosiła 17,00 zł/m ². Z kolei w uchwale nr 1 z dnia 9 sierpnia 2022 roku stawkę czynszu począwszy od dnia 1 grudnia 2022 roku ustalono na 21,50 zł/m ². Powyższe oznacza wzrost o około 26,5% w okresie 31 miesięcy. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2020 roku w stosunku do 2019 roku wyniósł 103,4 (wzrost cen o 3,4%)1, następnie w 2021 roku w stosunku do 2020 roku wyniósł 105,1 (wzrost cen o 5,1%), zaś w 2022 roku w stosunku do 2021 roku wyniósł 114,4 (wzrost cen o 14,4%). Skumulowany wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za okres od stycznia 2020 do grudnia 2022 roku, a więc nieznacznie dłuższy, wyniósł 24,3%2. Jak można więc zauważyć, wzrost czynszu w niewiele krótszym okresie był jedynie nieznacznie wyższy aniżeli ogólny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych. Uzupełnić trzeba, że odniesienie do ogólnego wskaźnika inflacji ma charakter zaledwie pomocniczy, choćby z uwagi na metodologię jego obliczania i służy zobrazowaniu tego, że sytuacja najemców lokali wchodzących w skład zasobu pozwanego towarzystwa budownictwa społecznego nie kształtuje się gorzej, aniżeli ogólna sytuacja w gospodarce. Uzupełniająco można się odwołać do regulacji nieznajdującej zastosowania do najmu lokalu od towarzystwa budownictwa społecznego zawartej w art. 8a ust. 4e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Choć podwyżka zastosowana przez stronę pozwaną nieznacznie przekracza ów wskaźnik, to podnieść trzeba, że nie uwzględnia on specyficznej struktury wydatków towarzystwa budownictwa społecznego podlegających zaspokojeniu z czynszów najmu lokali mieszkalnych, tj. kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z budową. W formie przykładu warto powołać się na wzrost cen materiałów budowlanych, który w 2021 roku wyniósł średnio 12%, zaś w 2022 roku już 25%3. Skumulowany wskaźnik cen materiałów budowlanych za te dwa lata będzie już znacząco wyższy aniżeli podwyżka stawek najmu dokonana przez stronę pozwaną. Okoliczność ta niewątpliwie musiała zostać przez nią uwzględniona przy ustalaniu tych stawek, skoro mają one zapewnić pokrycie również kosztów remontów budynków. Również koszty obsługi zadłużenia w Banku (...) istotnie wzrosły, jak wykazała strona powodowa, w okresie od lipca 2020 roku do października 2022 roku miesięczny koszt obsługi kredytu wzrósł z 71830,41 zł do 83624,11 zł, a zatem o około 16,5%. Pewnym punktem odniesienia w ocenie Sądu Rejonowego mogą być także stawki czynszowe obowiązujące w lokalach mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej K., choć nie można tracić z pola widzenia, że co do zasady przeznaczone są one dla osób o niższym stopniu zamożności niż mieszkania oferowane przez towarzystwa budownictwa społecznego. Tak więc, zgodnie z zarządzeniem nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 30 października 2019 roku4 stawka czynszowa dla najniższej kategorii mieszkania wynosiła 4,90 zł/m ², zaś dla najwyższej 12,52 zł/m ². Z kolei w zarządzeniu nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 6 czerwca 2022 roku5 stawki te ustalono odpowiednio na 5,96 zł/m ² oraz 15,22 zł/m ². Powyższe w każdym przypadku oznacza wzrost o około 21,5%. Jest to zatem wzrost niższy, niż miało to miejsce w przypadku czynszu kwestionowanego przez stronę powodową. Różnica nie jest jednak duża, skonstatować więc należy, że sytuacja najemców lokali z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego jest nieznacznie tylko gorsza, aniżeli najemców lokali komunalnych z zasobów Gminy Miejskiej K.. Porównanie przeprowadził także Sad Rejonowy względem cen wynajmu lokali mieszkalnych na wolnym rynku, przy czym zastosował korektę z uwagi na fakt, że możliwa jest wyłącznie analiza cen ofertowych najmu. Tak więc średnia cena ofertowa najmu położonych w K. mieszkań o powierzchni do 38 m ² wzrosła między majem 2020 roku a grudniem 2022 roku z 1577 zł do 2383 zł, a zatem aż o 51%. W przypadku mieszkań o powierzchni między 38 a 60 m ² (w przedziale tym mieści się również mieszkanie powódki średnia cena ofertowa w analogicznym okresie wzrosła z 2024 zł do 3062 zł, czyli również o 51%6. W świetle przytoczonych danych trudno w ocenie Sadu Rejonowego nie przyznać, że sytuacja najemców lokali pozostających w zasobach pozwanego towarzystwa budownictwa społecznego kształtuje się znacząco lepiej aniżeli osób poszukujących mieszkania na wolnym rynku. Czynsz najmu, do którego uiszczania zobowiązana jest powódka z mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Towarzystwa Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. z siedzibą w K. z dnia 9 sierpnia 2022 roku, wynoszący 1098,65 zł (21,50 zł x 51,10 m ²), jest przy tym przeszło 2,5-krotnie niższy od omówionych średnich wyżej cen ofertowych najmu mieszkań o podobnej powierzchni. W świetle przedstawionych powyżej realiów gospodarczych Sąd Rejonowy wskazał, czy wyrażone w pozwie oczekiwanie powódki, by stawki czynszu najmu obowiązujące w maju 2020 roku pozostały na niezmienionym poziomie również w grudniu 2022 roku i następnych miesiącach, nie jest wręcz sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, zwłaszcza że znaczny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych stanowi fakt notoryjny (powszechnie znany). Podwyżki cen dotykają ogół społeczeństwa, w tym stronę pozwaną, a z mocy przepisów ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa powódka, jako najemca lokalu z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego, jest zobowiązana w nich partycypować, gdyż niewątpliwie wpływają one na koszty ponoszone przez stronę pozwaną. Nie ma jakichkolwiek racjonalnych podstaw ku temu, by powódka była zwolniona z partycypowania we wzrostach cen. Reasumując, Sąd Rejonowy powództwo oddalił, a zasadniczą przyczyną takiego rozstrzygnięcia stanowił brak podstaw do przyjęcia, by art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa statuował górny limit stawek czynszowych ustalanych dla lokali mieszkalnych przez pozwane towarzystwo budownictwa społecznego. Limit taki ustala art. 28 ust. 2 ustawy, jednak strona pozwana go nie przekroczyła, co pozostawało niesporne. Już pobieżna analiza zmian wskaźników gospodarczych w latach 2020-2022 prowadzi do wniosków, że podwyżka zastosowana przez pozwaną nie może być uznana za wygórowaną, lecz mniej więcej odzwierciedla panujące realia gospodarcze. O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł w punkcie II. sentencji wyroku zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c., w myśl którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Mając zatem na uwadze wynik procesu, zasądził od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 917 zł, na którą złożyły się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Od kosztów procesu Sąd Rejonowy zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie liczone od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty (art. 98 § 1 ¹ k.p.c.).

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w całości.

Zarzuciła:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:

1. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę dowodów polegającą na bezzasadnym, sprzecznym z zebranymi dowodami uznaniu, że:

a) w skład czynszu ustalonego przez stronę pozwaną wchodzą jedynie koszty eksploatacji, remontów i kredytów, podczas gdy Sąd Rejonowy nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę tych kosztów, a jedynie wymienił kwoty, powtarzając twierdzenia pozwanej,

b) środki gromadzone przez stronę pozwaną w ramach funduszu remontowego przeznaczane są w całości na kapitał zapasowy pozwanej spółki, utożsamiając tym samym środki gromadzone przez pozwaną od najemców lokali SIM w ramach funduszu remontowego z kapitałem zapasowym pozwanej spółki, podczas gdy Sąd Rejonowy nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę przeznaczania środków gromadzonych przez pozwaną spółkę w ramach funduszu remontowego i ich przeznaczenia,

c) przyjęcie, że strona pozwana udowodniła zasadność podwyżki, a jej twierdzenia są poparte dowodami, podczas gdy pozwana nie przedłożyła dokumentów źródłowych, ani jakichkolwiek dokumentów potwierdzających zasadność podwyżek, a powoływała się jedynie na ogólne okoliczności, jak gwałtowny wzrost kosztów, które jednak nie uzasadniały wprowadzenia podwyżki do kwoty 21,50 zł/m ², zwłaszcza mając na uwadze fakt, że zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. to na wynajmującym ciąży obowiązek udowodnienia zasadności dokonanej podwyżki,

2. art. 278 § 2 k.p.c. poprzez niepowołanie biegłego (nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego) dla oceny zasadności skarżonej podwyżki, mimo że sprawa wymagała wiadomości specjalnych,

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

1. art. 9a ust. 1 u.o.p.l. w zw. z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zw. z art. 8a ust. 5 u.o.p.l. poprzez błędną wykładnię i bezzasadne przyjęcie, że w niniejszej sprawie nie znajdują zastosowania regulacje wynikające z u.o.p.l., w tym w szczególności określona w art. 8a u.o.p.l. procedura związana z wypowiadaniem stawki czynszu, podczas gdy z wykładni tych przepisów wynika, że co do sposobu (procedury) wypowiadania stawki czynszu zastosowanie znajduje właśnie art. 8a ust. 5 u.o.p.l., który został przez Sąd Rejonowy bezpodstawnie niezastosowany, co miało dalsze konsekwencji w postaci nierozpoznania istoty sprawy i braku przeprowadzenia postępowania dowodowego w niniejszej sprawie;

2. art. 28 u.s.f.r.m. w zw. z art. 8a ust. 5 ust 2 u.o.l. poprzez ich błędną wykładnię wyrażającą się w twierdzeniu, że badanie zasadności podwyżki czynszu powinno zostać dokonane w oparciu o kryteria ustalania czynszu wskazane w art. 28 tej ustawy, a sąd nie ma możliwości oceny celowości i ekonomiki kosztów, podczas, gdy przepis ten nie mówi o kontroli zgodności z prawem, a używa pojęcia „zasadności”, co nakazuje dokonanie oceny, czy są one właściwie uargumentowane, czy dokonywane są w sposób obiektywny i racjonalny, a błędna wykładnia wskazanych przepisów doprowadziła do nierozpoznania istoty sprawy, co w konsekwencji skutkowało bezzasadnym oddaleniem powództwa;

3. art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. poprzez błędną wykładnię, iż:

a) strona pozwana może dowolnie kształtować zysk i swobodnie nim dysponować, podczas gdy z uzasadnienia projektu ustawy, a co za tym idzie z celów ustawy wynika, że SIM-y powinny minimalizować zysk i dbać o utrzymanie czynszów na niskim poziomie;

b) zwrot „pozwala na pokrycie” jest równoznaczny ze zwrotem „aby wystarczyło”, podczas gdy z uzasadnienia sporządzonego do projektu ustawy oraz w doktrynie przyjmuje się, iż pojęcie to oznacza, iż ma pokryć jedynie koszty wskazane w przepisie.

W związku z powyższym apelująca wniosła o:

1) uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania;

ewentualnie o:

2) zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, że podwyżka stawki czynszu najmu, dokonana przez pozwaną pismem z dnia 22 sierpnia 2022 r. do kwoty 21,50 zł/m ² jest niezasadna lub zasadna w innej wysokości;

3) ponadto wniosła o zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania odwoławczego.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył:

Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Okregowy podziela ustalenia faktyczne i rozważania prawne poczynione przez Sąd I instancji, przyjmując je za własne, co czyni zbędnym ponowne ich przywoływanie.

Za bezzasadny uznać należy podniesiony zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc.

Dokonywana przez sąd ocena zgromadzonego w spawie materiału dowodowego znajduje się pod ochroną zasady swobodnej oceny dowodów. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 kpc wymaga więc wykazania, że przy ocenie dowodów doszło do uchybienia podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, to jest regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów. Nawet w sytuacji, w której z materiału dowodowego można było wywieść wnioski inne niż przyjęte przez sąd, do naruszenia art. 233 § 1 kpc dojść może tylko wtedy, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej, albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych. Zasady te, wbrew twierdzeniom apelującej nie zostały przez Sąd Rejonowy naruszone.

Bezzasadny był także zarzut naruszenia art. 278 § 2 kpc polegający na nieprzeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego sądowego dla oceny zasadności zaskarżonej podwyżki, albowiem także w ocenie Sądu Okręgowego kwestia ta nie wymagała wiadomości specjalnych.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 Sąd Okręgowy pominął wnioski dowodowe zgłoszone w piśmie procesowym powódki z dnia 5 lutego 2025 r. jako nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Przedmiotem roszczenia powódki była zasadność dokonanej przez stronę pozwaną podwyżki czynszu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) zajmowanego przez powódkę w ramach umowy z TBS w budynku przy ul. (...) w K.. Powódka dopiero w apelacji zakwestionowała zarówno procedurę wypowiedzenia stawki czynszowej jak i jej skuteczność. Taka zmiana żądania pozwu polegająca na powołaniu nowych okoliczności faktycznych, które nie były podnoszone przed Sądem I instancji jest w świetle art. 383 kpc niedopuszczalna w postępowaniu odwoławczym. Powyższe wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 roku, sygn.. V CSK 282/08, LEX nr 619665 – przytoczenie w postępowaniu apelacyjnym innych przepisów prawa materialnego aniżeli dotychczas wskazywanych jako materialnoprawna podstawa żądania, a więc wskazujących na inny stan faktyczny niż ten, na którym oparto żądanie pozwu stanowi – niedopuszczalną w postępowaniu apelacyjnym zmianę powództwa.

Zakaz orzekania ponad żądanie wynikający z art. 321 § 1 kpc wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 grudnia 2014 roku, III CNP 36/13, LEX nr 1621343. Mieści on zarówno zakaz orzekania o czymś więcej, jak i zakaz orzekania o czymś innym, niż obejmuje żądanie, a także zakaz orzekania przez sąd bez żądania.

Sąd Okręgowy w zakresie interpretacji art. 28 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i kwestii zakresu zastosowania przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do umów najmu lokali pozostających w zasobach TBS, a obecnie SIM podziela stanowisko zaprezentowane co do powyższych kwestii prawnych przez Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie oraz w uzasadnieniach do wyroków Sądu Okręgowego w Krakowie: z dnia 16 grudnia 2024 roku (sygn. II Ca 1093/24) i z dnia 18 marca 2024 roku (sygn. II Ca 1430/24).

Jak stanowi art. 3 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Z kolei z art. 9a ust. 1 powyższej ustawy wynika, że do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych oraz spółek, o których mowa w art. 15a ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 roku lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, o których mowa w przepisach tej ustawy, w zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Do mieszkań w zasobach społecznych inicjatyw mieszkaniowych wybudowanych bez udziału tych środków, w których mowa w ust. 1 przepisu stosuje się art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (tak art. 9a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (…)).

Zgodnie z art. 28 ust. 1 tej ustawy stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM (tutaj: towarzystwa budownictwa społecznego) są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Przepis ten określa więc dolną granicę stawki czynszowej, co wynika z zastosowania przez ustawodawcę słów, iż suma ta ma wystarczać na pokrycie kosztów eksploatacji, remonty i spłatę kredytu udzielonego na budowę.

Górną stawkę czynszu określa art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, z którego wynika, iż czynsz określony w art. 28 ust. 1 tej ustawy nie może przekraczać 4 % wartości odtworzeniowej lokalu obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.

Sąd Okręgowy podziela w całości wywody Sądu Rejonowego, iż do oceny podwyższenia czynszu w TBS należy zastosować wyłącznie przepis art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Skoro stanowi on ustawowy limit podwyżki, to zapewnia on najemcom z TBS silniejszą ochronę niż przewidziana w przepisach art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Podziela także argumentację, iż brak jest podstaw do wyłożenia przepisu art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w ten sposób, aby czynsz najmu lokalu każdorazowo odpowiadał matematycznie kosztom wymienionym w tym przepisie, co uniemożliwiałoby gospodarowanie nieruchomością i powodowałoby niestabilność czynszów, a górną granice czynszu stanowić ma kwota wymieniona w art. 28 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy apelację oddalił na podstawie art. 385 kpc.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. art. 98 kpc w zw. z art. 391 § 1 kpc. Powódka przegrała postepowanie apelacyjne w całości, powinna więc zwrócić stronie pozwanej na jej żądanie poniesione przez nią koszty postępowania w kwocie 450 zł stanowiącej wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej wynikające z § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. O odsetkach od zasądzonej kwoty orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 ¹ kpc.

Sędzia Agata Maniecka - Kurotaki

1 Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15 stycznia 2021 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2020 r.

2 Obliczenia zgodnie z wzorem zawartym na stronie: https://www.inflacja.pl/jak-policzyc-laczna-inflacje/

3 https://www.rynekinstalacyjny.pl/artykul/aktualnosci/129378,zmiany-cen-materialow-budowlanych-w-grudniu-2021-r; https://www.rynekinstalacyjny.pl/artykul/aktualnosci/154153,zmiany-cen-materialow-budowlanych-w-grudniu-i-za-rok-2022

4 Zarządzenie nr (...)Prezydenta Miasta K.z dnia 30 października 2019 roku w sprawie ustalania wysokości stawek czynszu w lokalach mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej K. oraz w tymczasowych pomieszczeniach wchodzących w skład zasobu tymczasowych pomieszczeń Gminy Miejskiej K..

5 Zarządzenie nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 6 czerwca 2022 roku w sprawie ustalania wysokości stawek czynszu w lokalach mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej K. oraz w tymczasowych pomieszczeniach wchodzących w skład zasobu tymczasowych pomieszczeń Gminy Miejskiej K. i lokalach wynajmowanych do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, stanowiących jednocześnie lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych twórcy oraz ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z pomieszczenia pomocniczego, stanowiącego własność Gminy Miejskiej K..

6 https://www.bankier.pl/wiadomosc/Korekta-cen-zahaczyla-o-kawalerki-do-wynajecia-Znow-dominuja-jednak-wzrosty-8463437.html