Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Krakowie

POSTANOWIENIE

Dnia 31 marca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Katarzyna Serafin – Tabor

po rozpoznaniu w dniu 31 marca 2025 roku w Krakowie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ulicy (...) w K., A. K. i K. W.

przy udziale H. M., W. M., M. J., R. J., K. M., M. W., B. S., W. K., W. S., A. T., R. Z., P. Z., M. M., A. M. (1), A. M. (2), A. M. (3), K. S. oraz Gminy Miejskiej K.

o wpis

na skutek apelacji wnioskodawców A. K. i K. W. od postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Podgórza w Krakowie z dnia 12 kwietnia 2024 roku, sygn. akt DZKW/KR1P/30907/23 i DZKW/KR1P/30921/23

postanawia:

I.  zmienić punkt 1. zaskarżonego postanowienia poprzez utrzymanie w mocy wpisu w księdze wieczystej o numerze (...) dokonanego przez referendarza sądowego w dniu 7 marca 2023 roku;

II.  w pozostałym zakresie apelację oddalić;

III.  stwierdzić, że każda ze stron ponosi koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sędzia Katarzyna Serafin – Tabor

Sygn. akt II Ca 1635/24

UZASADNIENIE

postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 31 marca 2025 roku

Postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2024 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, sygn. akt DZKW/KR1P/30907/23 i DZKW/KR1P/30921/23, uchylił wpis w księdze wieczystej o numerze (...) dokonany przez referendarza sądowego w dniu 7 marca 2023 roku na skutek uwzględnienia wniosku objętego sygnaturą Dz.Kw.KR1P/152320/22 (punkt 1.), jak również wpis w księdze wieczystej o numerze (...) dokonany przez referendarza sądowego w dniu 7 marca 2023 roku na skutek uwzględnienia wniosku objętego sygnaturą Dz.Kw.KR1P/13815/23 (punkt 2.).

Uzasadniając dokonane rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy wskazał, że sposób zmiany ustanowienia odrębnej własności lokalu był niedopuszczalny z tego powodu, że nie prowadził do całkowitego wyjścia ze stosunku współwłasności, a jedynie do poszerzenia odrębnej własności lokalu numer (...) położonego w budynku numer (...) przy ulicy (...) w K., w ten sposób, że część pomieszczenia strychowego o powierzchni 18,33 m ² została wyłączona z części wspólnych budynku i przyłączona do lokalu numer (...), z własnością którego to lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej (nieruchomość objęta księgą wieczystą o numerze (...)) wynoszący (...) części (poprzednio (...) części). W ocenie Sądu Rejonowego oczywistym jest, że taki sposób zniesienia współwłasności prowadziłby do proporcjonalnego zwiększenia udziału wnioskodawców w nieruchomości gruntowej, co jest niedopuszczalne w myśl przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: u.w.l.). Zaznaczono, że przymusowa współwłasność nieruchomości wspólnej może być zniesiona wtedy, gdy jednocześnie zniesiona zostanie odrębna własność lokali, innymi zaś słowy, zniesienie odrębnej własności lokali, a następnie zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy prowadzi do całkowitego wyjścia ze stosunku współwłasności przez dotychczasowych właścicieli lokali, którzy – w wyniku fizycznego podziału nieruchomości – stają się właścicielami odrębnych nieruchomości. Nadto, zdaniem Sądu Rejonowego, hipotezą normy wynikającej z art. 3 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. nie jest objęta zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze uchwały większości właścicieli, gdyż taka ingerencja w prawo własności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Przedłożona w sprawie uchwała wymogów takich zaś nie spełnia. Rozszerzenie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego wnioskodawców o powierzchnię pomieszczenia strychowego, wyłączonego z części wspólnych budynku, nie było więc w ocenie Sądu Rejonowego dopuszczalne w sytuacji niewyrażenia zgody przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Apelację od powyższego postanowienia wnieśli wnioskodawcy A. K. i K. W., zaskarżając je w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ocenę całości materiału dowodowego sprawy bez uwzględnienia zasad doświadczenia życiowego oraz niewszechstronne rozważenie materiału dowodowego, a w konsekwencji błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, tj.:



błędne ustalenie, że zmiana wielkości udziałów związana z wnioskowanym wpisem wymaga zgody wszystkich właścicieli,



brak ustalenia, że apelujący wnioskodawcy, w zakresie prac, na które wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę, dokonali przebudowy części nieruchomości wspólnej, tj. pomieszczenia strychowego,



brak ustalenia, że względem nieruchomości przy ulicy (...) w K. doszło do udzielenia zgody na przebudowę jej części wspólnej, a także na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy i rozporządzenia tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, a działanie takie stanowiło czynność przekraczającą zwykły zarząd i dopuszczalną do dokonania uchwałą opisaną w art. 22 ust. 2 u.w.l.,



błędne ustalenie, że wniosek zmierzał wyłącznie do rozszerzenia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego wnioskodawców o powierzchnię pomieszczenia strychowego, w sytuacji gdy wniosek należałoby analizował łącznie z wcześniej podjętymi czynnościami i dokonaną przebudową i adaptacją,



błędne ustalenie, że na skutek dokonanych działań i podjętej we wspólnocie uchwały doszło do „zniesienia współwłasności”, podczas gdy doszło jedynie do dołączenia pomieszczenia przynależnego do lokalu wnioskodawców;

2.  naruszenie art. 626 ⁸ § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 626 ⁹ k.p.c. w zw. z art. 518 ¹§ 3 k.p.c. poprzez uchylenie w całości wpisów dokonanych w księdze wieczystej o numerze (...) na wniosek o sygnaturze Dz.Kw.KR1P/152320/22 oraz w księdze wieczystej o numerze (...) na wniosek o sygnaturze Dz.Kw.KR1P/13815/23, a w konsekwencji wyeliminowanie z obiegu prawidłowych wpisów;

3.  naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. poprzez nieuwzględnienie i niezastosowanie tego przepisu przy ocenie dopuszczalności wpisu, co spowodowało niezasadne uchylenie prawidłowego wpisu;

4.  naruszenie art. 3 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. poprzez uznanie, że w sprawie wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli, podczas gdy sam art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. określa zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymagającą podjęcia uchwały właścicieli lokali.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez jego uchylenie w całości. Wnioskodawcy wnieśli również o zasądzenie od uczestników H. M. i W. M. na rzecz ich rzecz zwrotu kosztów postepowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację uczestnicy H. M. i W. M. wnieśli o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie od wnioskodawców na uch rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawców zasługiwała na częściowe uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że granice rozpoznania sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym wyznacza treść art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., zgodnie z którym rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Kognicja sądu w tym postępowaniu ma więc charakter zawężony, albowiem rozpoznając wniosek o wpis sąd rozstrzyga jedynie o tym, czy w oparciu o jego treść (oraz treść załączonych do niego dokumentów i samej księgi wieczystej) istnieją podstawy do dokonania wpisu zgodnego z ustawą. Dokumenty stanowiące podstawę wpisu muszą nadto zostać przedstawione w odpowiedniej formie wynikającej z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023 r. poz. 1984). Powyższy przepis zawiera zatem pełną regulację przebiegu postępowania wieczystoksięgowego, tak w zakresie postępowania dowodowego, jak i podstaw orzekania. W tym postępowaniu Sąd nie przesądza więc w żadnym wypadku o słuszności roszczeń wnioskodawcy bądź uczestników postępowania. Również sąd odwoławczy, rozpoznając ewentualne środki zaskarżenia, bada jedynie, czy w świetle dokumentów załączonych do wniosku, wpis bądź jego odmowa przez Sąd pierwszej instancji była uzasadniona. Z założenia więc postępowanie to nie służy dochodzeniu praw, lecz ich ujawnianiu i ewidencjonowaniu.

Nie ulega wątpliwości, że stosownie do treści art. 3 ust. 1 zd. drugie u.w.l. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). W doktrynie i judykaturze panuje natomiast zgodność co do tego, że nieruchomość wspólna obejmuje składniki o różnym stopniu związania z odrębnymi lokalami. W ramach współwłasności istnieją zatem elementy konieczne dla istnienia nieruchomości, takie jak fundamenty, mury zewnętrzne, dach, klatka schodowa, czy też instalacje doprowadzające media, ale również takie, które nie są niezbędne do korzystania z samodzielnych lokali, jak chociażby pomieszczenia przynależne (piwnica, strych, garaż, komórka lokatorska). Takie pomieszczenia pozostają co prawda funkcjonalnie związane z lokalami odrębnymi i ułatwiają korzystanie z nich, jednak ich brak nie przesądza o nieistnieniu nieruchomości wspólnej ( tak: D. Okolski (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, [w:] D. Okolski (red.) Prawo rynku nieruchomości. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2024). W rezultacie taka przynależna część nieruchomości wspólnej nie jest objęta współwłasnością przymusową i istnieje w odniesieniu do niej możliwość zniesienia współwłasności, np. przez nabycie pomieszczenia przynależnego przez właściciela lokalu. W ten sposób pomieszczenie to zostaje wyłączone z nieruchomości wspólnej i staje się częścią składową lokalu ( zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, Nr 12, poz. 189; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2008 r., III CZP 91/08, OSNC 2009 nr 9, poz. 124, str. 43). W świetle powyższych rozważań stanowisko Sądu pierwszej instancji co do niemożności zniesienia współwłasności pomieszczenia strychowego znajdującego się w budynku numer (...) przy ulicy (...) w K. pozostawało błędne, nie istnieją bowiem ku temu żadne realne przeszkody. Niewątpliwie strych jest taką częścią nieruchomości wspólnej, której związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru, jak części nieruchomości, które objęte są współwłasnością przymusową. Przy zgodzie pozostałych współwłaścicieli możliwe jest żądanie zniesienia współwłasności takiego pomieszczenia poprzez wyodrębnienie jego własności i przyłączenie go do lokalu już istniejącego.

Oczywistym jest przy tym, że czynność tego rodzaju uznać należy za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Sytuacja taka została zresztą przewidziana wprost w art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 u.w.l., zgodnie z którym czynnością przekraczająca zwykły zarząd jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Uchwała powinna zatem w pierwszej kolejności zawierać zgodę wspólnoty na adaptację (przebudowę) części nieruchomości wspólnej, a nadto zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku takiej adaptacji oraz przyłączenie go do istniejącego już lokalu. Wspólnota winna także wyrazić zgodę na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, będącej konsekwencją zniesienia współwłasności przedmiotowego pomieszczenia. W razie braku osobnych ustaleń uchwała wspólnoty zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.).

W okolicznościach niniejszej sprawy wnioskodawcy przedstawili protokół z obrad zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej budynku numer (...) przy ulicy (...) w K., które odbyło się w dniu 7 kwietnia 2022 roku [k. 114-115] , a w trakcie którego podjęto uchwalę nr 1 wyrażającą zgodę na :



zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej stanowiącej poddasze nieużytkowe (strych) o powierzchni 18,33 m ²,



ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego numer (...) wraz z przyłączeniem pomieszczenia strychowego – jako pomieszczenia przynależnego – do tego lokalu wraz z dokonaniem w pomieszczeniu prac adaptacyjnych poprzez doprowadzenie mediów, wykonanie ogrzewania, wstawienie okien,



zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w następstwie wyodrębnienia i przyłączenia pomieszczenia strychowego do lokalu mieszkalnego numer (...).

Uchwała podjęta została większością 68,8% głosów, przy obecności właścicieli reprezentujących 84,2% ogółu właścicieli. Lista obecności stanowiła załącznik do protokołu [k. 116-117].

Wnioskodawca dołączył do wniosku również umowę zmiany ustanowienia odrębnej własności lokalu z dnia 5 grudnia 2022 roku, sporządzoną w formie aktu notarialnego przed notariuszem M. K., Repertorium A Nr (...) [k. 100-107]. W § 5 umowy dokonano zmiany odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się w budynku numer (...) przy ulicy (...) w K. poprzez przyłączenie do niego zaadaptowanego wcześniej pomieszczenia strychowego. W § 9 umowy strony umowy zażądały, aby notariusz złożył wniosek wieczystoksięgowy o dokonanie wpisów w tym postanowieniu wskazanych. W dniu 3 lutego 2023 roku notariusz dokonał sprostowania aktu notarialnego z dnia 5 grudnia 2022 roku [k. 136] poprzez dodanie treści żądania wniosku wieczystoksięgowego zawartego w § 9 umowy, tj. wnioskowanie o wpis w dziale II księgi wieczystej o numerze (...) jako współwłaścicieli osoby w tym akcie wymienione i we wskazanych w nich udziałach.

Na podstawie zatem treści wniosku, ksiąg wieczystych oraz dołączonych do wniosku i wymienionych wyżej dokumentów, wpis z dnia 7 marca 2023 roku dokonany w dziale I-Sp księgi wieczystej o numerze (...), prowadzonej dla lokalu numer (...) znajdującego się w budynku numer (...) przy ulicy (...) w K. należy ocenić jako prawidłowy. Wnioskodawcy wykazali, że wspólnota mieszkaniowa podjęła (większością głosów) stosowną uchwałę o wyrażeniu zgody na przebudowę strychu oraz przyłączenie go do lokalu mieszkalnego numer (...), co nieodłącznie wiązało się ze zniesieniem współwłasności tego pomieszczenia i ustanowieniem jego odrębnej własności. Tej czynności prawnej dokonano natomiast na mocy umowy z dnia 5 grudnia 2022 roku. Wszelkie warunki do dokonania wpisu w przedmiotowej księdze wieczystej, zgodnie z żądaniem wyrażonym w rubryce 11. wniosku wieczystoksięgowego [k. 97], zostały więc spełnione. Podnoszone natomiast przez uczestników H. M. i W. M. zarzuty dotyczące nieważności uchwały podjętej w dniu 7 kwietnia 2022 roku nie mogły odnieść w niniejszym postępowaniu żadnego skutku, gdyż – jak już wyżej wskazano – w postępowaniu wieczystoksięgowych Sąd nie prowadzi postępowania dowodowego ani nie przesądza o zasadności roszczeń stron postępowania. Kwestionowaniu skuteczności i ważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej służy osobne powództwo przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l., a wydane w nim rozstrzygnięcie, w razie uwzględnienia żądania uczestników, będzie stanowiło podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej. Do czasu jednak ewentualnego unieważnienia uchwały należy ją traktować jako ważną i obowiązującą, skutkiem czego przedmiotowy wpis w księdze wieczystej o numerze (...) należy ocenić jako prawidłowy.

Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy, działając na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w zw. z art. 518 ¹ § 3 k.p.c. w zw. z art. 626 ⁹ k.p.c., zmienił punkt 1. zaskarżonego postanowienia i utrzymał w mocy zaskarżony wpis z dnia 7 marca 2023 roku, o czym orzekł w punkcie I. postanowienia.

Sąd Okręgowy nie dostrzegł natomiast podstaw do utrzymania w mocy wpisu dokonanego w księdze wieczystej o numerze (...).

Stosownie do treści art. 626 ⁸ § 1 k.p.c. wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Zgodnie natomiast z treścią art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz.U. z 2024 r. poz. 1001), jeżeli akt notarialny zawiera m.in. zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną.

Żądanie takie zostało zawarte w akcie notarialnym z dnia 5 grudnia 2022 roku (sprostowanym w dniu 3 lutego 2023 roku), niemniej złożony przez notariusza wniosek wieczystoksięgowy [k. 90-98] nie zawierał stosownego żądania o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o numerze (...), wniosek taki nie został również uzupełniająco złożony w późniejszym czasie. Jako uzupełnienie wniosku nie mogło z pewnością zostać potraktowane pismo notariusza z dnia 3 lutego 2023 roku [k. 135], gdyż faktycznie ma ono charakter wyłącznie informacyjny i nie został w nim zawarty jakikolwiek merytoryczny wniosek. Niedopuszczalnym jest natomiast, aby treść wniosku wieczystoksięgowego mogła być wyprowadzana z treści aktu notarialnego, bez odrębnego i wyrażonego wprost wniosku. W treści aktu notarialnego współwłaściciele nieruchomości zawarli zresztą jedynie żądanie dokonania przez notariusza czynności polegającej na złożeniu wniosku wieczystoksięgowego, a sprostowanie dokonane w dniu 3 lutego 2023 roku precyzowało jedynie treść tego wniosku. Nie można zatem przyjąć, by treść aktu notarialnego mogła zastąpić wniosek notariusza, żądanie złożenia wniosku, a jego faktycznie złożenie to bowiem dwie odrębne kwestie. Treść okazanych w sprawie dokumentów wskazuje zatem, iż notariusz nie zrealizował żądania zawartego w § 5 aktu notarialnego z dnia 5 lutego 2022 roku (sprostowanego w dniu 3 lutego 2023 roku), albowiem żądania o dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej o numerze (...) nie zawarł ani w treści pierwotnego wniosku [k. 90-98], ani w pismach złożonych w późniejszym czasie [k. 99; k. 135]. Brak stosownego żądania, przy jednoczesnym braku podstawy prawnej do dokonania wpisu z urzędu, świadczy natomiast o tym, że wpis dokonany w dniu 7 marca 2023 roku przez referendarza sądowego był niedopuszczalny jako wychodzący poza granice rozpoznania sprawy. Uchylenie tego wpisu przez Sąd pierwszej instancji – choć oparte na niewłaściwej podstawie – pozostaje zatem uzasadnione.

Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy, działając na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., oddalił apelację wnioskodawców w pozostałym zakresie, o czym orzekł w punkcie II. postanowienia.

W punkcie III. postanowienia Sąd Okręgowy orzekł natomiast o kosztach postępowania stosując w tym aspekcie przepis art. 520 § 1 k.p.c., nie znajdując tym samym podstaw do odstąpienia od ogólnej zasady rozliczenia kosztów postępowania nieprocesowego.

Sędzia Katarzyna Serafin – Tabor