Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 marca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Krzysztof Wąsik

Protokolant: Klaudia Dziadkowiec

po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2025 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. G.

przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...)-3" spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Nowej Huty
w Krakowie z dnia 25 kwietnia 2024 roku, sygnatura akt I C 1725/22/N

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 450 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sędzia Krzysztof Wąsik

II Ca 1809/24

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z 10 marca 2025 roku

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo A. G. przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...)-3” sp. z o.o. w K. o ustalenie o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...). P. (...) dokonana przez pozwaną pismem z 22 sierpnia 2022 r. do kwoty 21,50 zł/m ² jest niezasadna, ewentualnie w przypadku uznania przez Sąd, że podwyżka jest zasadna, o ustalenie, że podwyżka ta jest zasadna, ale w innej wysokości - ustalonej przez biegłego i obciążył powódkę kosztami procesu.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka, która zaskarżając go w całości i zaskarżyła wyrok Sądu Rejonowego w całości, zarzucając mu naruszenie:

1)  art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną a nie swobodną ocenę dowodów polegającą na bezzasadnym, sprzecznym z zebranymi dowodami i błędnym ustaleniu stanu faktycznego sprawy, co wyrażało się w uznaniu, że powódka nie posiada legitymacji czynnej w sytuacji, w której z charakteru stosunków faktycznych pomiędzy stronami wynikało, że pomiędzy nimi istniał faktyczny stosunek najmu, co przede wszystkim potwierdza fakt nieprzerwanego zamieszkiwania przez powódkę w przedmiotowym w sprawie lokalu mieszkalnym przez okres ponad 10 lat od wydania wyroku eksmisyjnego, a także traktowania powódki przez pozwaną jak najemcy lokalu i nie podejmowaniu wobec niej czynności związanych z faktyczną wolą opuszczenia i opróżnienia przez niego tego lokalu,

2)  art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną a nie swobodną ocenę dowodów polegającą na bezzasadnym, sprzecznym z zebranymi dowodami uznaniu, że:

a)  w skład czynszu ustalonego przez pozwaną wchodzą jedynie koszty eksploatacji, remontów i kredytów, podczas gdy Sąd nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę tych kosztów, a jedynie wymienił kwoty, powtarzając twierdzenia pozwanej,

b)  środki gromadzone przez pozwaną w ramach funduszu remontowego przeznaczane są w całości na kapitał zapasowy pozwanej spółki, utożsamiając tym samym środki gromadzone przez pozwaną od najemców lokali w ramach funduszu remontowego z kapitałem zapasowym pozwanej, podczas gdy Sąd nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę przeznaczania środków gromadzonych przez pozwaną w ramach funduszu remontowego i ich przeznaczenia,

c)  pozwana udowodniła zasadność podwyżki, a jej twierdzenia są poparte dowodami, podczas gdy nie przedłożyła ona dokumentów źródłowych ani jakichkolwiek dokumentów potwierdzających zasadność podwyżek, a powoływała się jedynie na ogólne okoliczności, jak gwałtowny wzrost kosztów, które jednak nie uzasadniały wprowadzenia podwyżki do kwoty 21,50 zł/m ², zwłaszcza mając na uwadze fakt, że zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l. to na wynajmującym ciąży obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki,

3)  art. 278 § 2 k.p.c. przez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego dla oceny zasadności podwyżki, mimo że sprawa wymagała wiadomości specjalnych,

4)  art. 28 SpołFormMieszkU w zw. z art. 8a ust. 5 ust 2 u.o.p.l. przez ich błędną wykładnię wyrażającą się w twierdzeniu, że badanie zasadności podwyżki czynszu powinno ograniczać się do kryterium nieprzekraczania w skali roku wskaźnika wartości odtworzeniowej lokalu, tj. w oparciu o kryterium wskazane w art. 28 ust. 2 pkt 1) SpołFormMieszkU, z jednoczesnym pominięciem badania oceny celowości i ekonomiki kosztów o których mowa w art. 28 ust. 1 SpołFormMieszkU, w sytuacji w której art. 8a ust. 5 ust 2 u.o.p.l. nie mówi o kontroli zgodności z prawem, a używa pojęcia „zasadności” podwyżki, co wręcz nakazuje dokonanie oceny kosztów o których mowa w art. 28 ust. 1 SpołFormMieszkU w kontekście zasadności podwyżki czynszu, tj. czy przedmiotowe koszty są właściwie uargumentowane, czy dokonywane są w sposób obiektywny i racjonalny; błędna wykładnia tych przepisów doprowadziła do nierozpoznania istoty sprawy i bezzasadnego oddalenia powództwa,

5)  art. 28 ust. 1 SpołFormMieszkU przez błędną wykładnię, iż:

a)  pozwana może dowolnie kształtować zysk i swobodnie nim dysponować, podczas gdy z uzasadnienia do projektu ustawy, a co za tym idzie z jej celów wynika, że SIM-y powinny minimalizować zysk i dbać o utrzymanie czynszów na niskim poziomie,

b)  zwrot „pozwala na pokrycie” jest równoznaczny ze zwrotem „aby wystarczyło”, podczas gdy z uzasadnienia do projektu ustawy oraz w doktrynie przyjmuje się, iż pojęcie to oznacza, iż ma pokryć jedynie koszty wskazane w przepisie,

wniosła o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, względnie o jego zmianę przez orzeczenie zgodnie z pozwem.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów.

Mając na uwadze, że Sąd Okręgowy w całości podziela – przyjmując je za własne - ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, przez co szczegółowe ich tutaj powielanie uważa za zbędne (zob. postanowienie SN z 26.04.2007 r., II CSK 18/07, LEX nr 966804), oraz dążąc do wypełnienia dyspozycji art. 327 ¹ § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 §1 k.p.c., a także mając na uwadze treść art. 387 § 2 ¹ pkt 1 i 2 k.p.c., niniejsze uzasadnienie będzie ograniczało się jedynie do odniesienia się do poszczególnych zarzutów apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy uznał, że omówienie zarzutów apelacji należało rozpocząć od analizy zarzutów ufundowanych na tle uwarunkowań związanych z kwestią legitymacji czynnej powódki. Przesądzenie wszak tegoż zagadnienia nosi moc prejudycjalną wobec dalszych zarzutów apelacji, tych odnoszących się do podstaw merytorycznych powództwa. Tylko bowiem stwierdziwszy wykazanie przez powódkę jej legitymacji możliwe i celowe było badanie pozostałych zarzutów, wszak uwzględnienie żądania pozwu może nastąpić tylko wobec osoby, która czynnie jest legitymowaną do jego wniesienia i skutecznego popierania.

U podłoża oddalenia przez Sąd Rejonowy wniesionego przez apelującą powództwa leżały dwa zasadnicze motywy - brak legitymacji czynnej po jej stronie oraz (niejako powołany z ostrożności na wypadek innego stanowiska sądu odwoławczego) fakt, że suma czynszów pobieranych przez pozwaną (na skutek zastosowanej podwyżki) przekracza sumy konieczne na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową, o których mowa w art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a więc stanowi o bezprawnym ustaleniu rzeczonych czynszów.

Odnosząc się do pierwszej i zasadniczej zarazem podstawy oddalenia powództwa, tj. braku legitymacji procesowej czynnej po stronie powódki, to należy wskazać na wstępie, iż legitymacja procesowa jest określana jako materialnoprawne uprawnienie do występowania w konkretnym procesie cywilnym w charakterze strony. Powód i pozwany muszą więc pozostawać w określonym stosunku materialnoprawnym do przedmiotu procesu. Legitymacja procesowa nie jest pojęciem prawa procesowego, ponieważ o tym, czy istnieje ona w danej sprawie nie decydują przepisy prawa procesowego, ale przepisy prawa materialnego. Legitymacja procesowa stanowi zatem przesłankę materialną i musi być badana z uwzględnieniem norm o tym charakterze, będąc instytucją materialnego prawa cywilnego. Polega ona na pozostawaniu przez stronę procesu, podmiotem stosunku prawnego albo prawa podmiotowego stanowiącego przedmiot sporu, czyli podstawę faktyczną roszczenia, które zostało zgłoszone w pozwie.

Odnosząc te wywody na grunt badanej sprawy godzi się wskazać, iż powódka wywodziła swoją legitymację czynną z rzekomo nawiązanego per facta concludentia stosunku najmu z pozwaną, co miało nastąpić już po wydaniu przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Nowej Huty w Krakowie wyroku eksmisyjnego wobec niej z 28 lutego 2013 r. (I C 3149/12/N). Badając tę kwestię należało poddać analizie jurydycznej, w jaki sposób może dojść do materializacji umowy najmu w sposób konkludentny, co w praktyce obrotu jest zjawiskiem rzadkim w porównaniu choćby do umów najmu zawiązywanych ustnie czy na piśmie. Relewancji nabiera w takim przypadku przepis art. 60 k.c. wyrażający zasadę dowolności - z zastrzeżeniem wyjątków ustawowych - doboru sposobów uzewnętrzniania woli przez osobę dokonującą czynności prawnej. W szczególności wola ta może zostać wyrażona przez każde zachowanie się, ujawniające tę wolę w sposób dostateczny. Przy ocenie zatem, czy konkretne zachowanie się osoby ma walor prawny oświadczenia woli, trzeba mieć dane zarówno do przyjęcia, że zachowanie to wyraża (uzewnętrznia) wolę, jak i do określenia, że wola ta skierowana jest na wywołanie skutku prawnego, takiego właśnie, jaki w danej sytuacji jest przedmiotem dociekań, w przypadku zaś, gdy chodzi o zawarcie umowy - do przyjęcia przez drugą stronę w ramach tzw. uzasadnionego rozumienia, że wola ta skierowana jest na zawarcie tej właśnie umowy (wyrok SN z 14.11.1997 r., III CKN 261/97). Złożenie oświadczenia może być zarówno jednostkową czynnością, jak i całym procesem zachowań podmiotu składającego to oświadczenie, o ile w oparciu o całokształt okoliczności można podmiotowi składającemu oświadczenie przypisać zamiar wywołania określonych skutków prawnych, czyli gdy zachowanie to niesie za sobą określony komunikat mający wywołać skutki prawne. Co szczególnie istotne, określone zachowanie może być uznane za dorozumiane oświadczenie woli tylko wtedy, gdy zamiar wywołania przez nie określonych skutków prawnych jest niewątpliwy. W przypadku oświadczeń woli dorozumianych, szczególnie silne znaczenie ma ich kontekst, zarówno wewnętrzny, jak i zewnętrzny (sytuacyjny). Uwzględnienie kontekstu wewnętrznego sprowadza się do całościowego ujmowania czynności prawnej, na którą składa się oświadczenie woli, natomiast kontekst zewnętrzny obejmuje wszelkie towarzyszące oświadczeniu okoliczności.

Odnosząc te wywody natury teoretycznej na grunt badanego przypadku nie sposób zgodzić się z racjami wywodzonymi przez apelującą. W bezspornym właściwie między stronami (w tym wątku sprawy) stanie faktycznym oczywistym było, że powódka po wydaniu wyroku eksmisyjnego nadal zajmuje lokal objęty sporem, uiszczając z tego tytułu wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu. Argumentacja skarżącej sprowadzała się do tego, że skoro taki stan trwa permanentnie, a rozmiar kwot uiszczanych przez powódkę odpowiadał uprzednio naliczanym czynszom najmu, to w zasadzie doszło do ponownego nawiązania stosunku najmu, tyle, że nie w drodze umowy, a per facta concludentia. W ocenie Sądu Okręgowego nie zostało jednak w żaden sposób wykazane, a obowiązek tego spoczywał na powódce, że zachowanie pozwanej wobec powódki w zakresie znoszenia zajmowania przez nią lokalu w zamian za uiszczane należności miało być emanacją woli pozwanej zawarcia z powódką umowy najmu, tj. miało być nośnikiem kreacji układu właściwego dla stosunku najmu. Słusznie podkreślił Sąd Okręgowy w Łodzi w wydanym na kanwie bliźniaczego stanu faktycznego wyroku z 12 października 2022 r. (III Ca 1090/21), że nie było podstaw do wywiedzenia po stronie pozwanej woli wywołania skutków prawnych w zakresie nawiązania stosunku najmu z powódką, która bezumownie zajmowała lokal, po wygaśnięciu [w tamtej sprawie] lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu przysługującego jej byłemu mężowi. Wystąpienie z roszczeniem wydobywczym jest bowiem uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściciela i nic nie stoi na przeszkodzie temu, by doszedł on do wniosku, że odpowiada mu istniejący stan rzeczy, w którym należący do niego lokal wprawdzie jest zajmowany bez tytułu prawnego przez inną osobę, lecz osoba ta regularnie uiszcza należności z tym związane. Nie sposób uznać, by akceptacja wykonywania posiadania zależnego, sprawowanego nawet w złej wierze przez osobę, która wywiązuje się z nałożonego przez ustawę obowiązku uiszczania właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z jego rzeczy, pozwalała per se przyjąć, iż zamiarem właściciela jest przeniesienie praw i obowiązków posiadacza na płaszczyznę stosunku zobowiązaniowego wynikającego z umowy najmu i że poprzez zaniechanie działań zmierzających do pozbawienia posiadacza władania rzeczą daje wyraz woli zawarcia takiej umowy - o ile za przyjęciem zamiaru wywołania tego rodzaju skutków prawnych nie przemawiają inne okoliczności ustalone w sprawie. Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację podziela ww. zapatrywanie i przyjmuje je za własne na gruncie faktów ustalonych w niniejszej sprawie.

W ślad za tym, zestawiwszy tę argumentacją prawną i wypływający z niej krąg faktów istotnych z punktu widzenia wykazania przez powódkę jej materialnoprawnej atrybucji do występowania po stronie czynnej w procesie, należy wskazać, że bezprzedmiotowym okazał się podniesiony w tym kontekście zarzut obrazy art. 233 § 1 k.p.c. Zebrany w sprawie materiał dowodowy (niekwestionowany przez powódkę co do wiarygodności czy wartości dowodowej poszczególnych środków dowodowych) niezbicie wskazuje, że pozwana na skutek składanych przez powódkę próśb i apeli, postanowiła znosić jej obecność w lokalu, o ile będzie przez nią uiszczane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu. Po stronie pozwanej, na żadnym etapie czy stadium relacji z powódką po wydaniu wyroku eksmisyjnego nie sposób doszukać się takiego zachowania, które miałoby walor zamiaru wywołania skutków właściwych dla cech konstytuujących istotę umowy najmu. Pozwana w ramach swoich uprawnień zdecydowała się na to, aby pozwolić powódce dalej zajmować lokal, lecz warunkiem tego było opłacenie powstałych zaległości w ratach i bieżące płacenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niego. Jakkolwiek wola nawiązania stosunku obligacyjnego może być wyrażana w każdy sposób, który ujawnia ją w sposób dostateczny (art. 60 k.c.), a więc również w sposób dorozumiany, to jednak to właśnie ona, a nie same czynności faktyczne są elementem kreującym taki stosunek, przy czym w przypadku gdy do jego powstania wymagane jest zgodne oświadczenie obu stron, ta winna przejawiać się po obu jego stronach. Sam fakt władania nieruchomością przez jeden podmiot i brak sprzeciwiającej się temu reakcji jej właściciela, nie przesądzają zatem jeszcze o powstaniu pomiędzy tymi podmiotami stosunku najmu, czy też użyczenia (wyrok SA w Warszawie z 7.09.2020 r., VI ACa 998/19).

Powódka nie wykazała, aby zarówno po jej stronie, jak i po stronie pozwanej istniała uzewnętrzniona dostatecznie wola ponownego w istocie nawiązania stosunku najmu. Powódka, co wynika z wydruków jej korespondencji z pozwaną (k. 232-241) dołączonych do pisma pozwanej z 16 października 2023 r. (k. 227-229) nie miała woli tego, aby ukonstytuować stosunek najmu, a jedynie to, aby pozostać w spornym lokalu. Była ona świadoma widma możliwej egzekucji wyroku eksmisyjnego i za wszelką cenę chciała tego uniknąć, stąd też jej starania o to, aby pozostać w lokalu, co było uwarunkowane ratalnym spłacaniem narosłych zaległości wobec pozwanej. Trudno powódkę uznać za najemcę lokalu, wszak nie zdarza się, aby rzeczywisty najemca prosił wynajmującego o włączenie mu wody czy innych tzw. mediów albo by nie była wobec niego wszczynana egzekucja eksmisji. Tym samym, już nawet z samych zachowań powódki nie sposób wywieść po jej stronie woli nakierowanej na nawiązanie stosunku najmu, wszak nie sposób odczytać jej z treści podejmowanych przez nią zachowań faktycznych, które pozwana należycie wykazała.

Również jednak pozwana nigdy swoim postępowaniem nie dała wyrazu woli związania się z powódkę umową najmu. Samo tolerowanie powódki jako zajmującej bezumownie lokal w zamian za uiszczane należności nie może być w świetle nawet racjonalnych dyrektyw oceny poczytane jako emanacja zgody na kreację takiego stosunku umownego. Z okoliczności badanego wypadku wynika, że pozwana podejmowała niejednokrotnie czynności zmierzające do przymusowego urzeczywistnienia obowiązku stwierdzonego w wyroku eksmisyjnym. Wynika to z pism sporządzonych w toku postępowania egzekucyjnego przez komorników prowadzących postępowanie zmierzające do opuszczenia przez powódkę zajmowanego przez nią lokalu, a dołączonych przez pozwaną do pisma z 16 października 2023 r. (k. 230- k. 231). Postępowanie te były zawieszane lub umarzane na wniosek pozwanej, która uwzględniała kolejne prośby powódki o to, aby egzekucja była wstrzymana.

Z tak kształtującego się obrazu sprawy nie można w żadnym stopniu, w ocenie Sądu Okręgowego, uznać, że powódka i pozwana wyrażały ich zachowaniem w dostatecznie wyraźny sposób wolę konkludentnego nawiązania stosunku najmu. Zgłaszany przez powódkę fakt, że przez całe lata wypełniała nałożone przez pozwaną obowiązki związane z wypełnianiem deklaracji za wywóz odpadów, składanie co dwa lata deklaracji o dochodach, a także płatności z tytułu czynszu i opłat niezależnych nie ma znaczenia innego wniosku nie uzasadnia, były to wszak czynności niezbędne do zamieszkiwania choćby bez tytułu prawnego. Taki obrót spraw i przyjęty modus operandi przez pozwaną wynikał też z tego, że skoro tolerowała ona zajmowanie lokalu przez powódkę, to naturalnym było, że powódka miała płacić nie tylko wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ale i inne należności, które wiążą się z zajmowaniem lokalu. Raz jeszcze stanowczo trzeba podkreślić, że to, iż powódka miała zgodę na zajmowanie lokalu (w tym zakresie uzyskiwała ustnie potwierdzenia od pracowników pozwanej) nie świadczy o woli pozwanej, aby nająć powódce przedmiotowy lokal.

Chybionymi były też twierdzenia, że o istnieniu stosunku najmu ma świadczyć to, iż pozwana nie występowała do sądu z roszczeniem o zapłatę, mającym oparcie w art. 18 u.o.p.l., do czego przecież właściwie nie było do tego podstaw, skoro powódka realizowała nałożone na nią należności, w tym te za bezumowne korzystanie z lokalu i eksploatacyjne.

Podobnie należy oceniać to, że pozwana zmieniała powódce stawkę należności w sposób przewidziany dla najemców lokali. Wynikało to znów ze sposobu prowadzenia dokumentacji rachunkowej czy księgowej przez pozwaną i braku jej aktualizacji. Ponadto, rację ma pozwana, że taki stan wynikał z tego, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu winno odpowiadać stawkom rynkowym, a zatem jego wysokość winna odpowiadać temu, jaki pozwana czynsz uzyskałby za wynajęcie spornego lokalu na zasadach obowiązujących w TBS. Przedkładanie przez pozwaną powódce, już po eksmisji, wypowiedzeń dotychczasowej stawki czynszu najmu, w oparciu o uchwałę NZW „TBS- Budostal-3” wynikało więc jedynie z kwestii organizacyjnych, księgowych i proceduralnych. Nie sposób wszak uznać, że takie zachowania świadczą o woli konkludentnego nawiązania stosunku najmu, jeśli „równolegle” pozwana wszczynała wobec pozwanej postępowania egzekucyjne oraz uzależniała ich wstrzymanie uregulowaniem narosłych zaległości.

Podsumowując, nie było przekonywujących argumentów, aby ze zgromadzonego materiału dowodowego wywieść wnioski lansowane przez skarżącą. W ocenie Sądu Okręgowego, w świetle przywołanego wyżej materiału, stanowiącego wzorzec normatywnej oceny zachowań stron postępowania w kontekście twierdzenia powódki o dorozumianym zawarciu najmu, nie było podstaw do dokonania takiej subsumpcji. Wnioski prawne wywiedzione przez Sąd a quo były zatem prawidłowe i znajdują pełne umocowanie w normatywnej treści relewantnych w sprawie niniejszej przepisów prawa i ustalonych faktów.

Powódce nie udało się zatem wykazać dorozumianego zawarcia umowy najmu z pozwaną już po wydaniu wyroku eksmisyjnego. Jej pobyt w lokalu i znoszenie go przez pozwaną w zamian za regulowane należności nie wyczerpywał przesłanek uzasadniających zapatrywanie, że w takim stanie rzeczy obie strony dostatecznie wyraźnie uzewnętrzniły wolę związania się stosunkiem najmu. W ślad za tym, powódka nie była w chwili wnoszenia powództwa najemcą lokalu, a zatem lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 1 u.o.p.l. W ślad za tym, nie była ona materialnoprawnie legitymowana do negacji czynszu najmu, skoro nie została przez nią wykazana podstawa faktyczna powództwa, na którą składał się stosunek najmu między powódką a pozwaną, a której udowodnienie warunkowało uznanie jej uprawnienia do występowania z żądaniem właściwym tylko najemcy. Tylko w takim wypadku można by rozważać pozostałe zarzuty merytoryczne powódki odnoszące się do kwestii związanych z materialnym aspektem spornego stosunku, tj. treści uprawnień i obowiązków nań się składających. W ślad za tym, Sąd Rejonowy słusznie oddalił powództwo skarżącej z uwagi na brak legitymacji czynnej po jej stronie, a poniechanie przez niego szczegółowej analizy pozostałych twierdzeń pozwy nie stanowiło przeto o nierozpoznaniu istoty sprawy.

Zbędnym zatem było odnoszenie się do pozostałej części zarzutów apelacji, które nabrałyby doniosłości merytorycznej dopiero wówczas, gdyby skarżącej udało się wzruszyć ocenę Sądu a quo w kwestii nijako „prejudycjalnej” dla sprawy zasadności podwyżki czynszu, to jest tego czy powódka może w ogóle to kwestionować. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy prawidłowo zbadał to zagadnienie, stąd apelacja już z tej przyczyny podlegała oddaleniu, co czyni zbędnym zgłębianie dalszych apelacyjnych wywodów skarżącej.

Jedynie ubocznie godzi się zasygnalizować, że rozumowanie skarżącej oparte na tym, że art. 28 ust. 1 SpołFormMieszkU jest bezwzględnym miernikiem wysokości czynszu i każda podwyżka czynszu mieszcząca się w graniach określonych w art. 28 ust. 2 tej ustawy winna być badana w kontekście treści normatywnej ust. 1 art. 28 (tj. aby suma czynszów jedynie starczyła na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową) jest błędne. W doktrynie wskazuje się, że z art. 28 ust. 1 nie wynika, żeby suma czynszów pobieranych według stawek określonych w sposób wskazany w tym przepisie ma być równa sumie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłaty zobowiązań SIM związanych z budową. Inaczej, suma ta ma pozwalać na pokrycie tych kosztów i jedynie nie może więc być niższa, ale może być wyższa, byleby się mieściła w graniach art. 28 ust. 2. W praktyce zatem SIM musi godzić oba te wymogi, co może być trudne w przypadku, gdy większość lokali mieszkalnych SIM została wybudowana przy udziale kredytu udzielonego przez (...) na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. lub przy udziale finansowania zwrotnego. Takie samo stanowisko w tym względzie zaprezentował tutejszy Sąd w uzasadnieniu wyroku z 16 grudnia 2024 r. (II Ca 1093/24).

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. obciążając nimi powódkę jako przegrywającą. Zasądzona kwota 450 zł odpowiada wynagrodzeniu profesjonalnego pełnomocnika strony pozwanej, a obliczona została na podstawie § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Sędzia Krzysztof Wąsik