Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 sierpnia 2025 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia (del.) Przemysław Strzelecki

Protokolant: Weronika Nalepka

po rozpoznaniu w dniu 13 sierpnia 2025 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa R. D., N. G., S. K., M. K., J. K., T. K., F. O., A. R., P. W., G. S., B. S., T. Ś., I. W., B. Z., D. Z., M. Z. (1), A. C., A. F., A. K. (1), K. K., A. K. (2), W. K., H. N., I. O., A. W., M. S., J. S., R. S., M. U., M. W., R. Z., M. Z. (2), K. W.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w K.

o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu

na skutek apelacji powodów A. C., N. G., S. K., M. K., J. K., T. K., F. O., A. R., P. W., G. S., B. S., T. Ś., I. W., B. Z., D. Z., powódki K. W., A. F., A. K. (1), K. K., A. K. (2), W. K., H. N., I. O., A. W., M. S., J. S., R. S., M. U., M. W., R. Z., M. Z. (1) od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie z dnia 23 lipca 2024 roku, sygnatura akt I C 698/23/P oraz zażalenia strony pozwanej na punkt II wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie
z dnia 23 lipca 2024 roku, sygnatura akt I C 698/23/P

1.  oddala apelację;

2.  oddala zażalenie;

3.  zasądza na rzecz strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. tytułem zwrotu kosztów postępowania wywołanego wniesieniem apelacji od powodów M. W., A. C., A. K. (1), N. G., M. Z. (1), T. Ś., B. S., G. S., J. S., I. W., K. W., A. R., M. S., R. S., H. N., A. F., S. K., M. U. i D. Z. po 18 zł (osiemnaście złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie kosztów do dnia zapłaty;

4.  zasądza na rzecz strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. tytułem zwrotu kosztów postępowania wywołanego wniesieniem apelacji od powodów B. Z., R. Z., A. K. (2), J. K., P. W., A. W., K. K., M. K., I. O., F. O., T. K. i W. K. po 9 zł (dziewięć złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie kosztów do dnia zapłaty;

5.  zasądza od strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. tytułem zwrotu kosztów postępowania wywołanego wniesieniem zażalenia na rzecz powodów R. D., M. W., A. C., A. K. (1), K. W., N. G., M. Z. (1), T. Ś., B. S., G. S., M. Z. (2), J. S., I. W., A. R., M. S., R. S., H. N., A. F., S. K., M. U. i D. Z. po 33,33 zł (trzydzieści trzy złote 33/100) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie kosztów do dnia zapłaty;

6.  zasądza od strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. tytułem zwrotu kosztów postępowania wywołanego wniesieniem zażalenia na rzecz powodów B. Z., R. Z., A. K. (2), J. K., P. W., A. W., K. K., M. K., I. O., F. O., T. K. i W. K. po 16,66 zł (szesnaście złotych 66/100) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie kosztów do dnia zapłaty.

Sędzia (del.) Przemysław Strzelecki

Sygn.akt II Ca 2493/25, II Cz 1179/25

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 27 sierpnia 2025 roku

Wyrokiem z dnia 23 lipca 2024 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza w Krakowie oddalił powództwa główne i ewentualne powodów R. D., M. W., A. K. (2) i J. K., A. C., A. K. (1), N. G., M. Z. (1), J. U., B. Z. i R. Z., T. Ś., B. S., P. W. i A. W., G. S., M. Z. (2), J. S., K. K. i M. K., I. W., A. R., M. S., T. K. i W. K., R. S., H. N., A. F., S. K., M. U., I. O. i F. O.
oraz D. Z. skierowane przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o ustalenie, że podwyższa czynszu najmu jest nieuzasadniona, ewentualnie, że podwyżka jest uzasadniona w innej wysokości (pkt I) oraz zasądził na rzecz strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. tytułem zwrotu kosztów procesu od: powodów: R. D., M. W., A. C., A. K. (1), N. G., M. Z. (1), J. U., T. Ś., B. S., G. S., M. Z. (2), J. S., I. W., A. R., M. S., R. S., H. N., A. F., S. K., M. U. i D. Z. kwoty po 33,96 zł (trzydzieści trzy złote i dziewięćdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty zaś od powodów: B. Z., R. Z., A. K. (2), J. K., P. W., A. W., K. K., M. K., I. O., F. O., T. K. i W. K. kwoty po 16,98 zł (szesnaście złotych i dziewięćdziesiąt osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Sąd nie obciążył powodów w pozostałym zakresie kosztami procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Przedmiotem działalności strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. (dalej także Towarzystwo) jest wznoszenie budynków
z mieszkaniami na wynajem, a także zarządzanie i administrowanie nieruchomościami. Strona pozwana jest właścicielem budynków m.in. przy ul. (...),
ul. (...) w K., w S. przy ul. (...) oraz w W.. W dniu 22 czerwca 2021 r. odbyło się Zwyczajne Zgromadzenie Wspólników strony pozwanej. Zgodnie z uchwałą nr 4 zysk za został przeznaczony na zwiększenie kapitału zapasowego, w tym kwotę 2.735.644,35 zł przeznaczono na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi spółki. Zgodnie ze sprawozdaniem finansowym strony pozwanej z 12 maja 2022 r. dochód z działalności opodatkowanej za rok obrotowy 2021 wyniosło 222.282,96 zł a dochód z działalności zwolnionej wyniósł 3.080.199,31 zł.

Następnie Sąd Rejonowy wyszczególnił i opisał umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej między stroną pozwaną a poszczególnymi powodami poprzez wskazanie jakich lokali dotyczyły, ustalonego czynszu najmu, zasad jego obliczania oraz terminów płatności. Sąd Rejonowy wskazał, że pismem oznaczonym datą 17 stycznia 2023 r. strona pozwana wypowiedziała poszczególnym powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia. W piśmie tym wskazano, że nowa stawka w kwocie 16,60 zł/m ² miesięcznie będzie obowiązywać od dnia 1 maja 2023 r., jednak najemca może w ciągu 2 miesięcy od dokonania wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia. Sąd Rejonowy ustalił datę odbioru przedmiotowego pisma dla każdego z powodów z osobna.

Następnie Sąd wskazał, że zgodnie z wydanym na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego obwieszczeniem Wojewody (...)
z dnia 22 września 2022 r. wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na okres
6 miesięcy od dnia 1 października 2022 roku wynosiła:

1/ dla miasta K. - kwotę 7.352 zł,

2/ dla województwa (...), z wyłączeniem miasta K. – kwotę 5.141 zł.

W 2023 r. doszło do wzrostu cen materiałów budowlanych w stosunku do 2022 r.

W dniu 16 stycznia 2023 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podjęło:

1.  uchwałę nr 2 dotyczącej stawki czynszu dla lokali w budynkach w S.
w wysokości 16,60 zł/m ²/ miesięcznie;

2.  uchwałę nr 3 dotyczącej stawki czynszu dla lokali w budynkach w K.
w wysokości 19,90 zł/m ²/ miesięcznie.

Strona pozwana pismami oznaczonymi datą 17 stycznia 2023 r. oraz 18 stycznia 2023 r. wypowiedziała powodom wynajmującym lokale w K. stawkę czynszu
najmu z dotychczasowej miesięcznej kwoty 17,40 zł/m ² na kwotę 19,90 zł/m ² zaś powodom wynajmującym lokale w budynkach położonych w S. - z dotychczasowej miesięcznej kwoty 14,55 zł/m ² do kwoty 16,60 zł/m ².

Lokale mieszkalne wynajmowane przez powodów zostały wybudowane
przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (...) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.

Zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia
13 stycznia 2023 r. średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem
w 2022 r. w stosunku do 2021 r. wyniósł 114,4 (wzrost cen o 14,4%).

Strona pozwana przygotowała pismo oznaczone datą 15 stycznia 2023 r. w którym zawarła uzasadnienie dotyczące uchwalenia nowych stawek czynszu dla lokali mieszkalnych położonych w K.. W treści pisma wskazano, że:

1.  Ostatnia wysokość stawki czynszu była uchwalona przez Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników (...) sp. z o.o. uchwałą z 5 stycznia 2022 r.;

2.  Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 1995 Nr 133, poz. 654 z późn. zmianami) ( (...)) czynsz dla zasobów mieszkaniowych wybudowanych przy udziale środków kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu.

3.  Zgodnie z Obwieszczeniem Wojewody (...) z 22 września 2022 r. wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wynosi dla Miasta K. 7352 zł. W związku z powyższym maksymalna stawka czynszu dla zasobów mieszkaniowych wybudowanych przy udziale środków Kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego może wynosić 24,51 zł/m ² .

4.  Dotychczasowa stawka czynszu wynosi 17,40 zł/m ² , zaś nowa 19,90 zł/m ² . Wzrost stawki wynosi 2,50 zł/m ² .

5.  Podwyżka czynszu spowodowana jest wzrastającymi kosztami utrzymania nieruchomości
ze względu na:

a) Wiek nieruchomości - w związku z kolejnym rokiem eksploatacji budynków
i ich otoczenia, ulegają zwiększeniu koszty remontów i drobnych napraw.

b) Wzrost minimalnej stawki godzinowej (o 15,74%) i minimalnego wynagrodzenia
(o 15,95%) co spowoduje wzrost kosztów sprzątania, odśnieżania, konserwacji, pogotowia technicznego, obsługi zieleni i przeglądów technicznych. Co więcej, wysokość minimalnego wynagrodzenia ponownie wzroście od 1 lipca 2023 r., w ten sposób będzie wyższe niż obowiązujące w 2022 roku o niemal 19,6%.

c) Wzrost kosztów energii elektrycznej i cieplnej, podatku od nieruchomości oraz wzrost cen materiałów, co również wpłynie znacząco na koszty eksploatacji.

d) Inflację, która w zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z 13 stycznia 2023 roku w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2022 ogółem w Polsce wyniosła 14,4%.

e) Wzrost obsługi finansowania dłużnego spowodowany podejmowanymi przez Radę Polityki Pieniężnej decyzjami o podwyżkach stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego, która na dzień 16 stycznia 2023 r. wynosi 6,75%, zaś na dzień ustalenia dotychczas obowiązującej stawki czynszu wynosiła 2,25%.

6.  Ponieważ obecni Najemcy otrzymują 3-miesięczne wypowiedzenia czynszu, wzrost tej stawki nastąpi w praktyce od maja 2023 r.

7.  Ostatecznie należy podkreślić, że podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu
w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną, zaś zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy wysokość czynszu może wynieść nawet 24,51 zł/m ² , a więc stawka czynszu mogłaby być wyższa nawet o 7,11 zł/m ² niż dotychczasowa. Ustalona podwyżka w wysokości 2,50 zł/m ² jest konieczna, w celu zapewnienia prawidłowej eksploatacji i utrzymania wszystkich zasobów, a jednocześnie nie przekracza zarówno średniorocznego wskaźnika inflacji za rok 2022, ani nie powoduje, że wysokość czynszu będzie wyższa niż dozwolona Ustawą.

Do pisma dołączono tabelę obrazującą wyliczenie poszczególnych składników czynszu

Sąd Rejonowy wskazał, że koszty eksploatacyjne to koszty utrzymania zieleni, sprzątania, odśnieżania, materiałów eksploatacyjnych, pogotowie techniczne, koszty konserwacji, podatku od nieruchomości, przeglądów, wynagrodzeń wszystkich pracowników, utrzymania biura, koszty ubezpieczeń budynków, lokali, materiałów eksploatacyjnych do odnowienia lokali, wymiana okien, wymiana drzwi wejściowych, materiały biurowe, oprogramowania, koszty biegłego rewidenta. Koszty utrzymania wszystkich zasobów to koszty utrzymania wszystkich zasobów strony pozwanej a zatem nieruchomości w pozostałych lokalizacjach (S. i W.). Koszty utrzymania nieruchomości w K. są niższe, ale stawka czynszu jest wyższa po to aby pokryć koszty utrzymania nieruchomości w innych lokalizacjach. Stawka funduszu remontowego to 1,49 zł za m ²/miesięcznie dla lokalu w każdej lokalizacji. Odpis na amortyzację jest składnikiem stawki czynszu pozycja koszty eksploatacji. W ramach stawki czynszu kalkulowana jest rezerwa (10gr/m ²/miesięcznie dla każdej nieruchomości). Stawka funduszu remontowego dla wszystkich lokalizacji jest taka sama. Stawka funduszu remontowego to 1,49 zł za m ². Odpis na amortyzację jest składnikiem stawki czynszu pozycja koszty eksploatacji. W ramach stawek czynszu środki z rezerwy (10gr/m ²/miesięcznie dla każdej nieruchomości) były w 2023 r. przeznaczone na naprawy
po śnieżycach, które połamały tuje (kwota 10.000 zł) a także były wymieniane wiaty
w S.. Jeżeli pozostaną kwoty z rezerwy, to wpływają one na wynik finansowy strony pozwanej. Środki z rezerwy są przelewane na odpowiednie kategorie. Do jakiej kategorii będzie należał dany koszt, to zależy od jego charakteru (prowadzona jest analityka rodzajowa). W ramach kosztów eksploatacji są wyszczególnione podkategorie
do których przydzielane są koszty. Budżet tworzony jest na tej podstawie. Pod pozycją „koszty bieżącej eksploatacji” są klasyfikowane wydatki obejmujące pogotowie techniczne, koszty konserwatora czy materiały do konserwacji.

Powyższe okoliczności zostały ustalone na podstawie zeznań I. J., która jest pracownikiem strony pozwanej zajmującym się przedstawieniem zarządowi dokumentów dotyczących podwyżek czynszu. W roku kalendarzowym przed planowaną podwyżką około października podejmowane są działania w celu ustalenia stawek planowanej podwyżki. Wówczas jest analizowana sytuacja z realizacji wcześniejszego budżetu; jest przygotowywany plan remontów (do końca listopada); jest analizowana obsługa nieruchomości; analizowane są cenniki dotyczące kosztów mediów; są weryfikowane przeglądy pięcioletnie; pracownicy strony pozwanej kierują zapytania do firm świadczących usługi (tych podmiotów które nie mają w umowach stawki inflacyjnej) oraz do banków aby ustalić jak będą kształtowały się zobowiązania w związku ze spłatą kredytów. Przed decyzją o podwyżce oczekiwana jest informacja o stawce inflacji. I. J. przeprowadza
z administratorami poszczególnych nieruchomości rozmowy aby ustalić czy są jakieś dodatkowe koszty, które należy ująć. Analiza dotycząca podwyżki zakłada, że nowa stawka czynszu zacznie obowiązywać od maja następnego roku. W ramach planowanego budżetu uwzględniane są przychody z zarządu nieruchomościami obcymi (20 wspólnot i jeden budynek komercyjny) a także nieruchomościami własnymi (lokale użytkowe i miejsca parkingowe) oraz dochody z cesji partycypacji. Przychody z tej działalności mają wpływ
na ustalenie stawek czynszu. Zysk z działalności komercyjnej nie byłby wystarczający
dla pokrycia kosztów związanych z obsługą biura i wynagrodzeń. Aby przygotować budżet
w 2023 r. zostały uwzględnione wakacje kredytowe. By go przygotować uwzględniono: wzrost kosztów ubezpieczenia nieruchomości (podwyżka o 20%); wzrost kosztów dostawy mediów; wymianę ponad 30 pieców w nieruchomościach w W.; remont podestu prowadzącego do klatek budynków położonego na garażach przy ul. (...)
w S.; remonty kilku balkonów; przeglądy 5-letnie; wymianę liczników na posiadające możliwość zdalnego odczytu; pokrycie kosztów operatów szacunkowych dla banków; sporządzenie świadectw charakterystyki energetycznej; wzrost kosztów w związku z umową z firmą sprzątającą; waloryzację na potrzeby zapłaty za materiały eksploatacyjne; wzrost wynagrodzeń; wzrost podatku od nieruchomości; wzrost cen materiałów budowlanych; plany remontowe. Budżet na kolejny rok dotyczy zasobów strony pozwanej w K., S.
i W.. Analizę dla przygotowania budżetu stanowią jedynie prognozy. Jeżeli koszty są niższe niż zaplanowano to dochód znajduje odzwierciedlenie w wyniku finansowym
o którym potem decyduje spółka. Jest on najczęściej przeznaczany na kapitał zapasowy. Koszty są dzielone według lokalizacji (są dekretowane na lokalizację). Po podwyżce
w 2023 r.: dokonano wymiany niektórych okien, naprawy promenady, wymiany pieców, drzwi, naprawy muru oporowego w S.; remontowano okładziny wejść do klatek, czapy kominowe; dokonywano poprawek na dachu (prace kontynuowane są nadal); wykonano remont 24 balkonów budynku w W.. Wydatki w różnych lokalizacjach mogą być różne. Strona pozwana dysponuje 40.000 m ² powierzchni do wynajmu najemcom.

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony oraz w oparciu o zeznania świadka I. J., pracownika strony pozwanej.
W znacznym zakresie stan faktyczny nie był sporny.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że dowody o które wnioskowali pełnomocnicy stron zostały pominięte gdyż ramy tego postępowania przekracza dokonanie przez Sąd weryfikacji poprawności gospodarki finansowej strony pozwanej w latach poprzednich. Przedmiotem oceny byłA wyłącznie wysokość czynszu po podwyżce dokonanej pismami oznaczonymi datami 17 i 18 stycznia 2023 r. i jej ukształtowanie zgodnie z przepisami prawa. Weryfikacja sposobu gospodarowania finansami przez stronę pozwaną nie mogła być okolicznością istotną dla rozstrzygnięcia sprawy skoro stawka czynszu jest kalkulowana na podstawie założeń
na rok budżetowy kiedy podwyżka ma nastąpić (por. art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m.). Nie jest również istotne dla rozstrzygnięcia sprawy to czy strona pozwana uzyskując dochody (na co wskazuję dodatni wynik finansowy i podejmowane uchwały) przeznacza je zgodnie
z prawem obowiązującym SIM. Przepisy ustawy nie zabraniają zgromadzeniu wspólników tworzyć z zysku funduszy celowych i kapitału zapasowego. To zatem do spółki
należy decyzja czy lepiej poczynić inwestycje w infrastrukturę mieszkaniową czy też obniżyć najemcom wysokość czynszu. Jest to wyłączna kompetencja spółki a dla podjęcia decyzji
o sposobie przeznaczeniu nadwyżek spółka nie musi zasięgać opinii lokatorów.

Sąd Rejonowy wskazał, że powództwa w sprawie (główne i ewentualne) nie zasługiwały na uwzględnienie. W części poświęconej rozważaniom prawnym Sąd Rejonowy przytoczył treść artykułu 28 ust. 1 i 2 oraz art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, art. 8a, 8a ust. 4 e i 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że z uwagi na wzajemne odesłania zawarte w art. 9a ust. 1 u.o.p.l. oraz w art. 33 u.s.f.r.m kluczowym jest ustalenie które z przepisów art. 8a u.o.p.l. mają zastosowanie w sprawie. Wykładnia powołanych przepisów, na co wskazują orzeczenia sądowe przywołane na poparcie swojego stanowiska przez strony, nie jest jednolita.

Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że odpowiednie zastosowanie w sprawie znajdują przepisy art. 8a u.o.p.l. dotyczące trybu wypowiedzenia wysokości czynszu (ust. 1-3, 4 zd. 2, 5-8) a także przepis ust. 4e wskazujący jaka podwyżka czynszu wolą ustawodawcy w każdym wypadku jest uzasadniona (taką jest każda podwyżka, której wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym).

Przepis art. 9a ust. 1 u.o.p.l. kieruje do przepisów u.s.f.r.m, w tym art. 28 u.s.f.r.m. która to regulacja określa jedynie minimalny poziom czynszu (ust. 1) oraz jego maksymalny wymiar (ust. 2). Zdaniem Sądu Rejonowego, posłużenie się przez ustawodawcę konstrukcją zgodnie
z którą suma czynszów uzyskiwanych za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM ma pozwalać na spłatę kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową oznacza, że ma je pokrywać. Wbrew twierdzeniom pełnomocnika powodów, wykładnia powołanego przepisu nie może prowadzić do przyjęcia, że suma uzyskiwanych czynszów ma być równa tym kosztom. Planowane stawki czynszów muszą globalnie służyć pokryciu tych trzech rodzajów kosztów (kalkulowana stawka czynszu nie może być niższa). To wskazuje, że stawka czynszu może być wyższa aczkolwiek
na skutek treści art. 28 ust. 2 u.s.f.r.m. jest limitowana (nie może przekraczać 4% lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu). Za taką wykładnią przemawia zwrot, aby suma czynszów „pozwalała na pokrycie” kosztów a więc „aby wystarczyła”. Co więcej, oczekiwanie, aby czynsz był ustalony w wysokości minimalnej równej wysokości kosztów wymienionych
w art. 28 ust. 1 u.s.f.r.m. nie może być uzasadnione także z tego powodu, że czynsz ustala się w oparciu o prognozy przyszłych kosztów, które w rzeczywistości mogą być inne od zakładanych. Jak wskazują analizowane przepisy, strona pozwana jako spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością może osiągać zysk tyle tylko, że dochody ma przeznaczać w całości na swoją działalność określoną w umowie (art. 24 ust. 1 i 2 u.s.f.r.m.).

W w u.s.f.r.m. brak przepisów regulujących wysokość uzasadnionej podwyżki (brak odpowiednika art. 8a ust. 4e u.o.p.l.). Z uwagi na odesłanie
w art. 9a ust. 1 u.o.p.l. do u.s.f.r.m. wyłącznie w zakresie czynszu (ustawodawca posługuje się wyrażeniem „w zakresie czynszu stosuje się”) brak w ocenie Sądu przeszkód aby
na skutek odesłania z art. 33 u.s.f.r.m. zastosowanie w sprawie znalazł przepis art. 8a
ust. 4e u.o.p.l. Ten przepis nie określa bowiem wprost „czynszu” ale wskazuje jaka podwyżka w ocenie ustawodawcy jest uzasadniona zaś dopiero uzasadniona podwyżka prowadzi do ukształtowania wysokości czynszu najmu. Ten przepis jest związany zatem
z trybem dokonywania podwyżki i przesądza, że podwyżka, której wysokość nie przekracza
w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest uzasadniona bez potrzeby badania innych przesłanek ustalenia stawki czynszu. Trudno znaleźć racjonalne
argumenty przemawiające za brakiem stosowania powołanego przepisu w relacjach
z wynajmującymi do których sytuacji prawnej znajdują zastosowanie przepisy u.s.f.r.m.
Brak uzasadnionych przesłanek do różnicowania sytuacji wynajmujących lokale mieszkalne od SIM i na rynku komercyjnym poza SIM w świetle art. 32 ust. 1 (...).

Nie było spornym pomiędzy stronami, że podwyżki dokonane przez stronę pozwaną nie przekraczają limitu z art. 28 ust. 2 pkt. 1 u.s.f.r.m. (4% wartości odtworzeniowej lokalu). Skoro zastosowanie w sprawie znajdował przepis art. 8a ust. 4e u.o.p.l. zaś stopa inflacji
w 2022 r. zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 13 stycznia 2023 r. wynosiła 14,4% to podwyżki stawki czynszu wynajmującym lokale
w K. z dotychczasowej miesięcznej kwoty 17,40 zł/m ² na kwotę 19,90 zł/m ²
były uzasadnione (podwyżka o 14,36%). Także za uzasadnione uznać należało podwyżki czynszu za lokale położone w budynkach położonych w S. z dotychczasowej miesięcznej kwoty 14,55 zł/m ² do kwoty 16,60 zł/m ² (podwyżka o 14,08%).

Mając na uwadze powyższe podwyżka stawek czynszu dokonana wobec powodów przez stronę pozwaną pismami oznaczonymi datami 17 stycznia 2023 r. i 18 stycznia 2023 r. była uzasadniona w całości. Z tych względów roszczenie główne jak i roszczenie ewentualne każdego z powodów podlegało oddaleniu.

W pkt. II i III wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu. W pkt. II lit. a) zasądzono na rzecz strony pozwanej od każdego z powodów będącego samodzielnie najemcą lokalu kwoty po 33,96 zł (łącznie 713,16 zł) zaś od każdego z powodów będącego współnajemcą lokalu kwoty po 16,98 zł (203,76 zł). Łączna kwota zasądzona na rzecz strony pozwanej wynosi 916,92 zł. W pozostałym zakresie Sąd odstąpił od obciążania powodów kosztami procesu.

Podstawą orzeczenia Sądu Rejonowego o kosztach procesu był art. 102 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, sąd może w wypadkach szczególnie uzasadnionych zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami w sytuacji, gdy stosowaniu zasady odpowiedzialności za wynik sporu sprzeciwiają się względy słuszności. Strona, która przegrała sprawę, może skorzystać z dobrodziejstwa przepisu art. 102 k.p.c., jeśli tylko spełniona jest przesłanka w postaci wystąpienia „wypadku szczególnie uzasadnionego”. Przepis art. 102 k.p.c. nie konkretyzuje pojęcia wypadków szczególnie uzasadnionych, pozostawiając ich kwalifikację sądowi, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności danej sprawy. Podstawę do jego zastosowania stanowią konkretne okoliczności danej sprawy, przekonujące o tym, że w danym przypadku obciążenie strony przegrywającej kosztami procesu na rzecz przeciwnika byłoby niesłuszne, niesprawiedliwe.

Wartość przedmiotu sporu każdego z 27 powództw głównych uzasadniała przyznanie stronie pozwanej kwot po 900,00 zł za udział w procesie jej pełnomocnika zawodowego
od najemcy/najemców każdego z lokali w oparciu o § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz kwoty 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej. Proces przed Sądem Rejonowym stanowił połączenie 27 powództw najemców lokali przeciwko stronie pozwanej. Orzeczenie o kosztach postępowania w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. zgodnie z wynikiem procesu wymagałoby zasądzenia od każdego z najemców (lub współnajemców) odrębnego wynagrodzenia (lub jego proporcji w przypadku jeśli było dwóch najemców) za udział pełnomocnika strony pozwanej i to zarówno za reprezentację strony poznanej w postępowaniu z roszczenia głównego jak i z roszczenia ewentualnego.

Sąd Rejonowy jednakże uznał, że stronie pozwanej tytułem zwrotu kosztów procesu należna jest od powodów kwota obejmująca tylko jedno wynagrodzenie pełnomocnika oraz zwrot kosztów opłaty skarbowej. O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonych kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Wniesienie przez pełnomocnika powodów łącznie dokumentu obejmującego pozwy dotyczące najmu 27 lokali spowodowało, że pełnomocnik strony pozwanej nie był zmuszony do odnoszenia indywidualnie do każdego z powództw (argumentacja leżąca u podstaw każdego z wniesionych pozwów była tożsama). W takiej sytuacji zasądzenie na rzecz strony powodowej łącznej kwoty 24.300,00 zł
(27 x 900,00 zł) tytułem zastępstwa procesowego (tylko biorąc pod uwagę roszczenie główne) nie byłoby proporcjonalne do nakładu pracy pełnomocnika a przez to sprawiedliwe. Z tych względów orzeczono jak w punktach II i III wyroku z dnia 23 lipca 2024 r.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie M. W., A. K. (2) i J. K., A. C., A. K. (1), N. G., M. Z. (1), J. U., B. Z. i R. Z., T. Ś., B. S., P. W. i A. W. , G. S., J. S., K. K. i M. K., I. W., A. R., M. S., T. K. i W. K., R. S., H. N., A. F., S. K., M. U., I. O. i F. O. oraz D. Z., zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to artykułu 233 § 1 k.p.c. poprzez:

- dowolną a nie swobodną ocenę dowodów polegająca na bezzasadnym i sprzecznym z zebranymi dowodami uznaniu że w skład czynszu ustalanego przez stronę pozwaną wchodzą jedynie koszty eksploatacji, remontów i kredytów podczas gdy sąd nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę tych kosztów;

- uznanie że zasadnym jest pobieranie od powodów w ramach czynszu ustalonego przez stronę pozwaną kosztów postaci kosztu rezerwy w kwocie 0,10 zł za metr kwadratowy w sytuacji w której przedmiotowy składnik czynszu nie jest składnikiem czynszu w artykule 28 ustęp 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa sama nazwa pobieranego składnika czynszu wskazuje że nie stanowią kosztów, lecz pobierany jest jedynie jako potencjalny wydatek, niezwracany następnie najemcom;

- uznanie, że strona pozwana sprostała ciężarowi udowodnienia że podwyżka czynszu z dnia 17 i 18 stycznia 2023 roku była uzasadniona podczas gdy sąd nie dokonał kompletnej oceny materiału dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę korelacji pomiędzy wzrostem w 2023 roku minimalnej stawki godzinowej minimalnego wynagrodzenia za pracę wreszcie kosztów energii elektrycznej i cieplnej, podatku od nieruchomości oraz wzrostu cen materiałów oraz wzrostu kosztów zakupu materiałów budowlanych a kosztami utrzymania eksploatacji budynków położonych w K., ograniczając się wyłącznie do ogólnikowych stwierdzeń, bez wskazania które ze składników czynszu wzrosły i w jakiej proporcji;

- uznanie, że strona pozwana sprostała ciężarowi udowodnienia że podwyżka czynsz od dnia 17 i 18 stycznia 2023 roku była uzasadniona, podczas gdy sąd nie dokonał kompletnej oceny materiał dowodowego, w szczególności pominął jakąkolwiek analizę korelacji pomiędzy wskaźnikiem inflacji a kosztami utrzymania eksploatacji budynków położonych w K. i w S.;

- dokonanie dowolnej i pobieżnej oceny dowodów skutkującej przyjęciem, że strona pozwana udowodniła zasadność podwyżki, a jej twierdzenia są poparte dowodami, podczas gdy pozwala nie przedłożyła dokumentów źródłowych oraz dokumentów potwierdzających zasadność podwyżek, a powoływała się jedynie na wybiórcze dokumenty oraz ogólny okoliczności;

- naruszenie artykułu 278 § 2 k.p.c. poprzez brak powołania biegłego sądowego dla oceny zasadności skarżonej podwyżki, mimo że sprawa wymagała wiadomości specjalnych

Apelujący zarzucili też naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest:

- art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w związku z artykułem 8a ustęp 5 ustęp 2 ustawy o ochronie praw lokatorów poprzez ich błędną wykładnię, wyrażającą się w twierdzeniu, że badanie zasadności podwyżki czynszu powinno ograniczać się do kryterium nieprzekraczania w skali roku wskaźnika ważności odtworzeniowej lokalu, w oparciu o kryterium wskazane w artykule 28 ustęp 2 punkt 1 o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, z jednoczesnym pominięciem badania oceny celowości i ekonomiki kosztów o których mowa w artykule 28 ustęp 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w sytuacji w której artykuł 8a ustęp 5 punkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie mówi o kontroli zgodności z prawem, a używa pojęcia zasadności podwyżki, co wręcz nakazuje dokonanie oceny kosztów o których mu w artykule 28 ustęp 1 o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. błędna wykładnia wskazanych przepisów doprowadziła do nierozpoznania istoty sprawy, co w konsekwencji skutkowało bezzasadnym oddalenie powództwa

- art. 28 o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w związku z art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów poprzez jego zastosowania przez Sąd I instancji w niniejszej sprawie w sytuacji gdy art. 8a ust. 4a – 4e ustawy o ochronie praw lokatorów nie mają zastosowania do lokali wynajmowanych w ramach SIM, bowiem odnoszą się do stawek czynszu najmu na rynku komercyjnym. Przyjęcie odmiennej regulacji byłoby niedopuszczalne z tego względu, że ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa zawiera autonomiczne uregulowanie, które należy ocenić jako pełne, a przecież żaden z przepisów przedmiotowej ustawy nie wskazuje średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem jako wskaźnika uwzględnianego do sposobu ustalania czynszu najmu w ramach SIM, co więcej jego zastosowanie byłoby sprzeczne z regulacją artykułu 28 ustęp 1 o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa

- artykuł 28 ustęp 1o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu że pozwana może dowolnie kształtować zysk i swobodnie nim dysponować, podczas gdy z uzasadnienia sporządzonego do projektu ustawy, a co za tym idzie z celów ustawy wynika, że SIM powinny minimalizować zysk i dbać o utrzymanie czynszów na niskim poziomie

- zwrot „pozwala na pokrycie” jest równoznaczny ze zwrotem „co najmniej”, podczas gdy z uzasadnienia sporządzonego projektu ustawy oraz w doktrynie przyjmuje się że pojęcie to oznacza że ma pokryć jedynie koszty we wskazanym przepisie.

Mając powyższe zarzuty na uwadze apelujący wnieśli o uchylenie wyroku sądu Rejonowego dla Krakowa Podgórza w Krakowie z dnia 23 lipca 2024 roku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie że podwyżka stawki czynszu najmu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasadzie mieszkaniowym TBS (...) spółka z siedzibą w K. dokonana przez pozwolenie pismami z dnia 17 i 18 stycznia 2023 roku jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów zwrotu kosztów postępowania za pierwszą i drugą instancję w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego.

Strona pozwana wniosła zażalenie na postanowienie o kosztach postępowania, zaskarżając przedmiotowe postanowienie w części w jakiej sąd odmówił zasądzenia kosztów procesu na rzecz pozwanej ponad zasądzoną w punkcie drugim kwotę. Zaskarżonemu postanowieniu strona pozwana zarzuciła naruszenie artykułu 102 k.p.c. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że skoro argumentacja każdego z powodów przedstawiona w toku postępowania była tożsama, to zachodzi szczególnie wypadek uzasadniający zmniejszenie kosztów zastępstwa procesowego z kwoty 900 zł do 33,33 zł względem każdego ze złożonych powództw, podczas w niniejszej sprawie nie zachodzi szczególny wypadek uzasadniający tylko częściowo zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego, wobec czego Sąd powinien zasądzić koszty postępowania w pełnej wysokości oraz naruszenie artykułu 98 paragraf 1 i 3 k.p.c. w związku z artykułem 99 k.p.c. poprzez odmowę zasądzenia na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu zgodnie z wynikiem procesu, podczas gdy skoro powodowie przegrali proces w całości, sąd był zobowiązany do zasądzenia na rzecz strony pozwanej zwrotu kosztów procesu w pełnej wysokości.

W związku z powyższym strona pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia w ten sposób, że sąd zasądzi na rzecz pozwanej kwotę po 900 zł od każdego z powodów występujących z samodzielnym powództwem i po 450 zł od każdego z powodów składających powództwo wraz z drugim powodem, tytułem kosztów zastępstwa procesowego, powiększoną o opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania zażaleniowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powodowie wnieśli o oddalenie zażalenia strony pozwanej i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego.

W toku postępowania wobec śmierci powódki J. U. zawieszono postępowanie, a następnie podjęto jej z udziałem jej następczyni prawnej K. W..

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjmuje je za własne, bez potrzeby ich powtórnego przytaczania, a także akceptuje rozważania prawne poczynione przez ten Sąd.

Zarzuty zawarte w apelacji nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa procesowego, a więc art. 233 § 1 k.p.c. i art. 278 § 1 k.p.c. (w apelacji zapewne na skutek omyłki wskazano paragraf 2 powołanego przepisu) w istocie odnoszą się do przyjętej przez Sąd koncepcji rozstrzygnięcia, w szczególności dokonanej wykładni art. 28 ust. 2 o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i uznaniu, że jeśli dokonana podwyżka mieści się w granicach wyznaczonych przez ten przepis przy uwzględnieniu 8a ust. 4e u.o.p.l., zbędne jest prowadzenie postępowania dowodowego odnośnie zarzutów dotyczących szczegółowego wyliczenia przedmiotowej podwyżki i kontroli jej poszczególnych składników. Przy takim przyjęciu nie było podstaw do przeprowadzania postępowania dowodowego nakierowanego na analizę kosztów stojących za podwyżką czy badania czy strona pozwana sprostała ciężarowi udowodnienia czy podwyżka była uzasadniona. W takiej sytuacji zbędnym też było przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego, skoro bezspornym było, że dokonana podwyżka nie przekracza pułapu ustalonego przez te dwa przepisy. Nieporozumieniem jest natomiast zarzut dotyczący naruszenia prawa procesowego poprzez przyjęcie, że uzasadnionym jest pobieranie od powodów kosztu w postaci kosztu rezerwy, bowiem kwestie nie mają żadnego związku z regulacjami zawartymi w kodeksie postępowania cywilnego.

Odnosząc się natomiast do zarzutów naruszenia prawa materialnego należy wskazać, że wykładnia art. 28 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w połączeniu z art. 33 tej ustawy oraz art. 9a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów jest ze wszech miar prawidłowa. Nie sposób w szczególności podzielić argumentacji prezentowanej przez powodów, jakoby zwrot zawarty w art. 28 ust. 1 ustawy „pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową” wyznaczał górny, nieprzekraczalny pułap sumy czynszów. Taka interpretacja oznaczałaby w istocie brak możliwości nie tylko osiągania zysku przez stronę pozwaną, ale też brak możliwości pozyskania jakichkolwiek środków z czynszów najmu na wynagrodzenia dla pracowników, obsługę kancelaryjną, prawną czy też wszystkie pokrywania zobowiązań innych niż związanych z budową, a więc na przykład o charakterze administracyjnym czy też podatkowym. Ponieważ tego rodzaju koszty występują w funkcjonowaniu każdej spółki, strona powodowa miałaby dwa rozwiązania: albo poszukiwać innych źródeł finansowania (co, biorąc pod uwagę cel spółki lub spółdzielni, mogłoby być znacząco utrudnione i wymagałby na wstępnym etapie poniesienia kolejnych wydatków bez możliwości pokrywania ich z uzyskiwanych czynszów), albo złożyć wniosek o upadłość, bowiem przytoczone koszty występują co do zasady przez cały czas i są w praktyce nie do uniknięcia. Co więcej – wykładnia forsowana przez powodów nie ma żadnego zaczepienia w literalnym brzmieniu ustawy, gdyby bowiem ustawodawca chciał by suma czynszów mogła odpowiadać jedynie kosztom eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową zaznaczyłby to w sposób wyraźny i niebudzący wątpliwości, z uwagi na daleko idące konsekwencje jakie to rozwiązanie miałoby dla bieżącego funkcjonowania społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Wątpliwy byłby wówczas także sens art. 28 ust. 2 ustawy, bowiem niecelowe byłoby wyznaczania górnego pułapu czynszu, jeśli stanowiłby on jedynie pochodną kosztów eksploatacji i remontów oraz spłaty zobowiązań związanych z budową.

Nie sposób nie zauważyć, że apelacja w tym zakresie jest niekonsekwentna, bowiem z jednej strony postuluje dokonanie takiej wykładni przepisów by suma czynszów nie przynosiła zysku SIM -om, a z drugiej wskazuje, że zysk taki powinien być minimalny. Skoro może być minimalny, to jednak może wystąpić. Nie jest matematycznie możliwe osiągnięcie jakiegokolwiek zysku z czynszów, jeśli ich suma musi w sposób ścisły odpowiadać kosztom eksploatacji i remontów oraz spłacie zobowiązań. Jest natomiast oczywiste, że zysk nie powinien być nadmierny (skoro mowa o społecznych inicjatywach mieszkaniowych) czy też osiągany dzięki pobieraniu zawyżonych czynszów, czemu ma przeciwdziałać regulacja zawarta w art. 28 ust. 2 ustawy i wprowadzenie górnego pułapu czynszu.

Niezrozumiałym jest przy tym zarzut dotyczący rzekomego przyjęcia przez Sąd Rejonowy że art. 8 ust. 4a – 4e ustawy o ochronie praw lokatorów ma zastosowanie do lokali wynajmowanych w SIM. Sąd Rejonowy w ogóle nie analizował kwestii stosowania art. 8 ust. 4a – 4d ustawy o ochronie praw lokatorów (w świetle przyjętej koncepcji byłoby to zresztą całkowicie zbędne), odwołując się jedynie do art. 8 ust. 4e cytowanej ustawy. Wprost potwierdza to sformułowanie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, zgodnie z którym odpowiednie zastosowanie w sprawie znajdują przepisy art. 8a u.o.p.l. dotyczące trybu wypowiedzenia wysokości czynszu (ust. 1-3, 4 zd. 2, 5-8) a także przepis ust. 4e wskazujący jaka podwyżka czynszu wolą ustawodawcy w każdym wypadku jest uzasadniona (taką jest każda podwyżka, której wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym). Sąd Rejonowy uznał więc, że także w SIM podwyżkę czynszu najmu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną, co jest poglądem korzystnym dla powodów i niepodważonym we wniesionej apelacji.

Wobec przyjętej koncepcji – wedle której art. 28 ust. 2 ustawy wyznacza górny pułap wysokości czynszu, zaś podwyżka tego czynszu powinna mieścić się w granicach wyznaczonych w art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów – bezzasadny okazał się zarzut naruszenia art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (przywoływanego uparcie w apelacji jako art. 8a ust. 5 ust 2). Jeśli bowiem podwyżka mieści się w wyznaczonych granicach, nie ma podstaw by wymagać od TBS udowodnienia jej zasadności. Strona pozwana zgłosiła środki dowodowe zmierzające do wykazania jakimi motywami kierowała dokonując podwyżki i sąd przeprowadził postępowanie dowodowe w tym kierunku. Było to o tyle zasadne, że z art. 5 k.c. cywilnego wynika, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Oznacza to, że TBS korzystając ze swojego prawa dokonania podwyżki w ramach wskazanych wyżej przepisów nie powinien podejmować działań które należałoby zakwalifikować jako jego nadużycie, na przykład poprzez narzucenie stawek formalnie mieszczących się w pułapie wskazanym w art. 28 ust. 2 ustawy, jednak pozostających w całkowitym oderwaniu od sytuacji finansowej TBS lub też naznaczonych woluntaryzmem. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało jednak, że wprowadzenie podwyżki było poprzedzone analizą kosztów działania strony powodowej i było następstwem przeprowadzenia racjonalnego rachunku ekonomicznego. Nie oznacza to jednak, że strona pozwana powinna przedstawić dokładne wyliczenie dokonanej podwyżki i wykazać zasadność zastosowania każdego ze składników takiego wyliczenia, w szczególności poprzez zgłoszenie dowodu z opinii biegłego. Z całą pewnością podstawą nałożenia takiego obowiązku nie może być art. 8a ust. 5 pkt 2, który reguluje obowiązki właściciela w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów w przypadku dokonania podwyżki wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, o czym zaświadcza odesłanie zawarte w punkcie 2 ustępu 5 do ustępu 4 art. 8 ustawy o ochronie praw lokatorów. W oczywisty sposób więc przepis ten nie znajdzie zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Wobec powyższego należało apelację oddalić na podstawie art. 385 k.p.c.

Brak było podstaw do uwzględnienia zażalenia. Sąd Okręgowy w całości akceptuje argumentację przedstawioną przez Sąd Rejonowy w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach. Trafnie w zażaleniu wskazuje się uprawnienie Sądu do zastosowania art. 102 k.p.c. oraz wyjątkowy charakter tego przepisu, jednak wbrew poglądom przedstawionym w zażaleniu nie ma przeszkód w jego zastosowaniu w niniejszej sprawie. W istocie bowiem zastosowanie art. 98 § 1 k.p.c. i zasądzenie od każdego z powodów pełnej stawki wynikającej z przepisów Rozporządzenia prowadziłoby do sytuacji w której wynagrodzenie dla pełnomocnika strony pozwanej nie pozostawałoby w jakimkolwiek związku z poniesionym nakładem pracy, skoro sytuacja każdego z powodów była dokładnie taka sama i argumentacja prawna odnosiła się dokładnie w takim samym stopniu do każdego z nich. Dolegliwość dla powodów z tym związana i dysproporcja pomiędzy nakładem pracy a zasądzonymi kosztami uzasadnia przyjęcie ze mamy do czynienia z przypadkiem szczególnie uzasadnionym. Warto też zauważyć, że gdyby uwzględnić zażalenie, wynagrodzenie zasądzone na rzecz pełnomocnika strony pozwanej odpowiadałoby w przybliżeniu wynagrodzeniu w sprawach w których wartość przedmiotu sporu przekracza 5 000 000 zł, co, biorąc pod uwagę charakter niniejszej sprawy oraz przebieg postępowania, urągałoby zdrowemu rozsądkowi. Nakład pracy w przypadku gdyby w sprawie wystąpił jedynie jeden powód byłby niższy, ale jednak nie znacząco, skoro jedyną konsekwencją wystąpienia wielu powodów była konieczność podania danych stron czy sformułowania listy załączników. Poszczególne tezy dowodowe różniły się jedynie danymi powodów, trudno więc uznać, że musiały być redagowane osobno dla każdego z nich.

Nie można też uznać, że niniejsze postępowanie należy do precedensowych, o czym świadczy chociażby treść apelacji powodów w której powołano zarówno poglądy doktryny jak i orzeczenia sądów powszechnych (inna sprawa, że niezaakceptowane przez Sąd Okręgowy rozpoznający niniejszą sprawę). Sąd nie dostrzega związku pomiędzy zakresem odpowiedzialności pełnomocnika a zasądzonym wynagrodzeniem w sytuacji gdy sprawa zakończyła się pomyślnie dla strony reprezentowanej przez tego pełnomocnika. Argument nieegzekwowalności rozstrzygnięcia z uwagi na koszt postępowania egzekucyjnego nie uwzględnia treści art. 770 § 1 k.p.c.

Chybiony jest także argument dotyczący współuczestnictwa procesowego formalnego jakie łączył powodów w przedmiotowej sprawie, bowiem art. 102 k.p.c. nie zawiera żadnego ograniczenia w jego stosowaniu. Niewątpliwie konstrukcja wielości spraw w jednym postępowaniu nakazuje rozstrzygać odrębnie w ramach każdej skumulowanej sprawy, jednak nie oznacza to że przy takiej wielości, przy uznaniu że wystąpił przypadek szczególnie uzasadniony, nie można od strony przegrywającej zasądzić jedynie części kosztów.

Wobec powyższego należało zażalenie oddalić na podstawie art. 397 § 3 k.p.c. w związku z art. 385 k.p.c.

W przedmiocie koszów postępowania wywołanego wniesieniem apelacji i zażalenia orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c. przy zastosowaniu, w przypadku powodów art. 105 § 1 k.p.c., uznając że skoro pierwszy z tych przepisów ten znalazł zastosowanie w postepowaniu przed sądem I instancji powinno to nastąpić również w postępowaniu odwoławczym, jednocześnie jednak powinien być zastosowany konsekwentnie w stosunku od powodów jaki i strony pozwanej, przy czym różnice kwotach wynikały z faktu, że dwoje powodów nie zdecydowało się na wniesienie apelacji, jednak działając przez swojego pełnomocnika wnieśli o oddalenie zażalenia. Podstawą rozstrzygnięcia o wynagrodzeniu dla pełnomocnika strony pozwanej w postępowaniu apelacyjnym był § 2 pkt 3 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, zaś pełnomocnika powodów w postępowaniu zażaleniowym - § 2 pkt 5 w związku z § 10 ust. 2 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.